今、日本では空き家が増え続けており、使用目的のない空き家の数はこの20年間で約2倍に増加しています。空き家を放置すると、倒壊、景観悪化、不法侵入など様々な悪影響が生じるおそれがあり、大きなトラブルにつながりかねません。
そこで、そのまま放置すれば倒壊などの危険性が高く、近隣に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」に認定し、市区町村による指導や勧告、解体などの強制執行を行うことができることを定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」）が制定され、対策が取り組まれてきました。しかし、特定空家になってからの対応には限界があることから、令和5年（2023年）空家法が改正され、空き家の除却（解体）・活用・適切な管理を推進するための措置が強化されることになりました。
「空き家」とは？
「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。
空き家は、所有している本人だけの問題ではなく、近隣にも大きな影響を与える存在となります。「そのうちどうにかしよう…」などと考えて放置していると、空き家の状態が悪くなり、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。どのような事情であれ、空き家の所有者にはきちんと管理する責任があります。
空き家のデメリット
適切に管理されず放置された空き家は損傷しやすく、台風で外装材や屋根材が飛んだり、地震により倒壊したりする危険性が高くなります。また、ねずみや害虫などが大量発生する、ごみの散乱や外壁の破損・汚れが放置されるなど、衛生上や景観上の問題をもたらすおそれがあります。
さらに、腐敗したごみの放置による悪臭の発生や、不法侵入者の出入りによる周辺地域の治安の悪化につながるほか、立木の枝のはみ出しにより周囲の建物を傷つけるなど、近隣住民の生活に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。
屋根や外壁の落下などの事態も含め、通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もあります。
適切な管理をせずに空き家を放置することは、所有者やその家族だけでなく、近隣地域全体に大きなデメリットをもたらすのです。
空き家を放置しないためには？
今回の空家法改正では、所有者の責務も強化され、従来の「適切な管理の努力義務」に加えて、「国、地方自治体の施策に協力する努力義務」が課されることになります。空き家は放置される期間が長くなればなるほど、老朽化や損傷が進み、売買や賃貸などが難しくなってしまいます。空き家を所有していて将来使用する予定のない人は、早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決め、方針に合ったサービスなどを活用して実行に移しましょう。
親が元気なうちに話し合って方針を決めよう
空き家の発生原因は、半数以上が相続によるものです。親などが元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要です。親が住まなくなった後の家をどうしたいのか、親の考えや思いを伝えないまま、こどもが実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか方針がなかなか決まらず、そのまま放置されてしまうケースが珍しくありません。また、生まれ育った家に愛着がある、将来親族の誰かが使うのではないかなどと考えることで、売却することや貸し出すことをためらって、使用可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもあります。今は空き家でなくても、親の施設への入居やお亡くなりになったことなどをきっかけに、実家が空き家になってしまう可能性が十分に考えられます。空き家にしてしまうことを避けるためにも、相続後は、「誰が住むのか」「売るのか貸すのか」「解体するのか」など、関係者で事前に話し合っておくことが大切です。相続対策としては有効に使える対策のヒトツでもあります。
当社にご相談いただければ相続に必要な手続きはすべて代行サポートいたしますので、時間や手間はかかりませんのでまずはご相談下さい
空き家を除却（解体）する
老朽化した空き家を除却（解体）する場合、国や市区町村の補助金を受けられることもあります。空き家がある市区町村のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせてみましょう。また、民間事業者と連携し、解体業者の紹介などを行っている市区町村もあります。
空き家を放置しないためにも、先送りは禁物です。空き家の老朽化や損傷が進む前に具体的なアクションを起こし、空き家のリスクから自分や家族、地域の安全を守りましょう。
空き家を改修する
空き家を「売る」「貸す」などの場合、事前に改修をすることも考えられます。ただし、「店舗として活用したいので、耐震性を高めたい」「住宅として貸したいので、見栄えをよくしたい」など、目的によって内容は様々です。まずは目的に応じてどんな改修を検討すべきなのか、専門家と相談しましょう。
一定の要件を満たす改修工事を行う場合は、国や各地方自治体の補助金を受けられる場合もありますので、調べてみましょう。「○○市 住宅 補助」で検索したり、以下のサイトを利用したりして調べることができます。
空き家の活用サービスを利用する
空き家を手放したくないけれど、自分では管理ができないので、誰かに使ってもらいたい場合は、地域で活動するNPO法人などによる活用サービス（活用したい人とのマッチングや空き家の賃貸、管理など）を探してみましょう。市区町村によってはNPO法人や民間事業者と提携などを行い、サービスを紹介している場合もありますので、確認してみましょう。
空き家の売却に関する税制を活用する
空き家とその敷地を相続等で取得した場合、その空き家又はその敷地を売却するに当たって一定の条件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から3,000万円までが控除される特例措置を受けることができます。ただし、令和9年（2027年）12月31日までに売却することが必要です。
① 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと。
② 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと。
③ 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと。
④ 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
⑤ 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること。
⑥ 譲渡価格が1億円以下であること。
空き家の家財を片付ける
空き家を「売る」「貸す」「解体する」いずれの場合も、空き家にある家財が問題になります。ご自身で片づけることもできますが、廃棄やリサイクルに向けた家財の分別、遺品の整理などをしてくれるサービスもありますので、活用してみましょう。
空き家の管理サービスを利用する
空き家を「売る」「貸す」「解体する」までの間は、空き家を適切に管理することが大切です。忙しかったり、空き家が遠くにあったりして自分で管理できない場合は、空き家の管理代行サービスを利用しましょう。サービスの内容や費用は事業者によって様々ですが、見回りや報告書作成をしてくれるサービスもあります。
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適切に管理されず放置された空き家は大きなデメリットをもたらします。空き家を所有していて将来使用する予定のない人は、早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決め、空き家のリスクから自分や家族、地域の安全を守りましょう。
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