「袋地」とは、周囲を土地に囲まれており、道路に面していない土地のことをいいます。
また、袋地を取り囲んでる土地は「囲繞地(いにょうち)」と呼ばれます。
袋地はそれ単体では存在することがなく、必ず囲繞地とペアで存在します。
昔からの農地の場合、袋地であることが多いのですが、その他にも、土地所有者に相続が発生し、遺産分割のために土地を分筆し相続した場合、後天的に袋地となるケースもあります。
無道路地の土地活用のパターン
無道路地（袋地・囲繞地）の土地活用について考えられるパターンとしては、下記が考えられます。
1.通行権を利用し、建物を建てる
2.通路部分の購入
3.共同売却
4.等価交換
（1）通行権を利用し、建物を建てる
建物を建てるためには、「建築基準法」を遵守している必要があります。
建物の建築は、建築基準法上「4m以上の道路に2ｍ以上接道」が条件のため通路を確保する必要があります。
袋地の通路の権利については、前掲のとおり「囲繞地通行権」と「通行地役権の設定」の2パターン。
そのうち、「囲繞地通行権」に関しては、人が1人通れる必要最低限の通路しか認められておらず、車の通行などはできません。
「囲繞地通行権」を根拠として、建物の建築確認申請が下りることはほとんど無いと考えられます。
建物の建築をするには、通路幅2ｍ以上の「通行地役権」を設定し、通路箇所を明確にしておく必要があります。
また、権利設定地が売却されたときに、新たな所有者へ権利を主張するために必ず登記をしておきましょう。
（２）通路部分の購入
「一番シンプルで、後のトラブルが少ない方法」が、通路部分を購入してしまう方法。
しかし、購入には「土地の購入代金」のほか、「測量・分筆・登記・鑑定評価」などさまざまな諸経費がかかるのがデメリットになります。
ある程度の資金力がないと難しいですが、袋地のまま売却するよりも、「通路購入後の売却金額」や「収益物件による使用収益」のほうが最終的に大きくなるのであれば、検討する余地があります。
（３）共同売却
ここでいう「共同売却」とは、「袋地の所有者」と「囲繞地の所有者」が共同で土地を売却することを言います。
袋地の所有者からすれば、通路部分をセットで売却することにより、「袋地」ではなく「旗竿地」として売却することができるので、売却金額が大幅に増額します。
また、通路の購入代金やその他諸経費がかからないため、自分のふところを傷めずに売却できるメリットも。
問題は、囲繞地の所有者が共同売却に応じてくれるか。。。
囲繞地の所有者にとって、共同売却はそれほどメリットがないため、ビジネスの基本原則である「Win-Winの関係」が成立しにくいのです。
日ごろから、囲繞地の所有者との関係を良好に築いており、その土地を有効活用できていないようであれば、共同売却の話を持ち掛けてみてはどうでしょうか。
（４）等価交換
通路部分を取得することにより、「袋地」から「旗竿地」に。
囲繞地の所有者から、「通路部分を購入する方法」の場合、その土地に含み益があると、売主は譲渡所得税を負担しなければなりません。
税負担が障壁となって、土地が有効活用されないのは国も困ります。
そこで、所得税法58条により、「固定資産の交換の特例」という制度が設けられています。
「固定資産の交換の特例」は、固定資産の交換をした場合に「一定の要件」を満たしていれば、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる制度。
必要な費用が少なく、袋地の所有者はまず第一に検討したい方法です。
等価交換は、譲渡所得税がかからないため、袋地の解消方法としてよく活用されている方法ですが、「交換比率」をどうするかという問題があります。
税務上は、交換の当事者同士が親類などの特殊な関係にない間柄であれば、当事者の合意した交換比率で問題ありません。
それが「１：１」「１：１０」であってもです。
実務上は、袋地の価値のほうが低くなると考えられるため、通路部分と袋地の交換比率は「１：２」や「１：３」程度となることが一般的です。
「等価交換」は、さまざまな関係者と連携して進めていかなければなりませんので、事前に専門家に相談するようにしましょう。
袋地は、そのままでは活用することが難しく、相続などをきっかけに土地の維持管理が難しくなり、放棄地となってしまうことが多々あります。袋地であっても、土地活用の方法は十分考えられるので、問題を先送りにせず、有効な土地活用を図りましょう。
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