土地の相続とは？
不動産相続は、土地・建物・土地の敷地内にある石垣や立木などが含まれます。また、土地の相続は大別すると2つに分けられ、居住用の建物が建つ、または建物の敷地のために使用される土地（宅地）か、そうではない土地（山林や農地など）のいずれかです。
土地はどちらかに分類されるかが、土地の評価方法にも大きな影響を及ぼし、さらに、「土地が宅地に転用できるかどうか」が評価額を決定する上での大きなポイントになります。
そもそも、土地を相続したら法務局で行う名義変更手続きである「相続登記」と、「相続税の申告納税」という2つが必要な手続きになります。とくに、後者の「申告納税」では、不動産を含めた遺産総額を把握するために、土地評価額を自分で計算しておくことが求められます。
農地は4種類：転用許可の有無が影響大
「農地（農用地）」とは、耕作目的の土地のこと。農地法では「土地に労費を加えて、肥料などを与えて（肥培管理して）作物を栽培する土地」と定められています。現在は耕作していなくても（休耕地、不耕作地であっても）、いつでも耕作できる土地であれば農地に区分されます。
注意点として挙げられるのが、農地であるかどうかは土地登記簿の「地目」で決定されないということ。つまり、登記簿上に記載されている土地の主な用途である「地目」が宅地や山林であっても、農地法の定める「現に耕作の用に供されている限り」、その土地は農地とみなされるということです。
ただし、宅地の一部を耕作している「家庭菜園」や学校などの教育目的の農園は、農地として独立していないため、農地に区分されません。
山林の評価方法と同様に、田んぼや畑といった農地の場合もその種類を確認します。建物を建てられる「宅地」に転用（農地以外への用途に変更）できるかの基準も踏まえて、農地は次の4種類に分類されます。
1つ目が「純農地」。農用地区域内にあり宅地の評価額の影響を受けず、宅地に転用することが困難な状態です。
2つ目が「中間農地」。都市近郊にある農地で、売買価格は純農地よりも高い水準にあり、宅地に転用できる可能性があります。
3つ目が「市街地農地」。簡単にいえば、市街化区域内にある農地のことです。他にも、農地法に規定されている農業委員会からの「転用許可」を、すでに受けているなどの条件を満たせば、市街地農地に分類されます。
4つ目が「市街地周辺農地」。農地など以外への転用が許可されている地域にありますが、まだ転用の許可が受けていない農地です。また、市街地農地ほどではないですが、宅地化の傾向が強い農地とみなされています。
相続した農地の土地活用方法
相続した農地は、農地以外の用途（地目）に転用ができるか、できないかが分岐点となります。というのも、農地法により農用地区域と定められている場合などでは、農地転用が原則不許可であり、基本的に農地以外の土地活用ができないためです。
農地転用ができないケース
農地以外に用途に「農地転用」ができないケースだと、次のような農地の土地活用があります。
市民農園の開設
農家民宿の開設
農地集積バンクに貸出
農家・農業生産法人に売却
農地は、農地として貸し出す場合は農地法の許可が原則必要ですが、貸し農園や観光農園といった「市民農園」であれば、許可が不要なので土地活用がしやすいでしょう。市民農園には、手続きが簡素な「農園利用方式」の他にも「市民農園整備促進法」「特定農地貸付法」によるものがあります。利用者に貸し付けるか、農作業をしてもらうなどの目的別、または施設の条件別に、こちらの3つのいずれかを選択します。
農地の近くに自宅や空き家があれば、それらを活用してスタートできるのが「農家民宿」。旅行者に対して営利目的で宿泊施設を提供するため、旅館業法の許可などが必要です。ちなみに、似た言葉である「農家民泊」は、「住宅宿泊事業法」に定める届出を行い、非営利目的で行うため異なるものです。180日の営業日数制限がある民泊とは異なり、「農家民宿」だと365日営業ができます。
「農業集積を目的とした賃貸」では、「農地を農地として貸し出す」土地活用があります。農地集積バンク（農地バンク）と通称呼ばれる「農地中間管理機構」が、全国農地の情報を集約化し、農地所有者と農業経営者（貸し手と借り手）をつなぐ仲介サービスを実施しています。
「農地中間管理機構」とは、農林水産省が設立した公的機関であり、各都道府県に1つの団体や法人が指定されています。面倒な手続きとして、耕作目的で売買や貸し借りに関して農地法に規定されている「3条許可」を得る必要がありますが、「農地集積バンク」に貸し出すことで、日本農業への貢献が期待できます。
農地のまま売却することもできますが、売却先は農家・農業生産法人に限られます。というのも、農地法第3条によって規定された厳しい要件を満たしている必要があるためです。
農地転用ができるケース
農地以外に用途に「農地転用」ができるケースだと、次のような農地の土地活用があります。
賃貸マンションやアパートの経営
高齢者向け施設の経営
営農型太陽光発電として活用
駐車場の経営
建築資材置き場などの保管場所として貸出
農地バンクに貸出
不動産会社へ売却
農地を売却する場合、農業委員会の審査、許可が必要です。農地を宅地に転用してから売却するのであれば農地法に関する一切の制限はありません。
「賃貸マンションやアパート」として土地活用すると、定期的な家賃収入が見込まれます。しかし、近隣に商業施設や病院などの人が集まりそうな地域かどうか入念な調査が必要です。農地周辺に静かな自然が広がり、ある程度の広さがある立地であれば、高齢者向け施設を建設して土地活用する方法があります。このような建物を建てる場合は、いずれにせよ大規模な施設を建築する必要があるため、初期費用がかなり発生するため投資費用を回収するための計画性も重要だといえます。
山林と異なり、農地は平地であることが多いため、「駐車場の経営」として土地活用することもできます。
また山林同様に「建築資材置き場などの保管場所として貸出」、「営農型太陽光発電として活用」ことも可能。山林の太陽光発電と少し異なるのは、「“営農型”太陽光発電」であるということ。「営農型太陽光発電」だと、太陽光を農業生産と発電の2つで共有する仕組みが採られています。具体的には、農地に支柱を立てて、上部空間に太陽光発電設備を設置しているなどの相違点があります。
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