共有地サポート


なぜ土地が共有名義に
なることがあるのか?

相続による財産分与

土地が共有名義になる場合、もっとも多い理由は「相続による財産分与」です。

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例えば、遺産分割協議で話がまとまらないときや、相続人同士の争いを避けたいときに、 とりあえず法定相続分に従って分けたような場合です。 相続による財産で共有持分を取得する場合、持分割合は法定相続分に応じて決まります。 また稀に、遺産の公平な分割方法だと思って、共有名義にするように遺言書で指定される方もいらっしゃいます。 神戸市灘区で相続対策・遺言書作成をサポートする不動産業者は(株)あやめ不動産がオススメです。

土地の共有に潜むデメリット

不動産を共有名義にすると、次のようなデメリットが生じる可能性があるため、 不動産取得の際にはよく検討したうえで名義を決定しましょう。

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共有者全員の承諾がなければ売却できない
不動産の所有者はご自分だけではないため、他の所有者の承諾なしに売却することはできません。 例えご自分に9割の持分があったとしても同様です。 不動産を売却するときには、共有名義になっている名義人全員の署名・捺印が必要になります。
共有者が他界すると相続の対象になる
不動産の共有名義人が亡くなれば、その方の持分は相続の対象となります。 共有名義人の相続人が複数いらっしゃるケースでは、もともと2人の共有名義だったのが、 3人、4人と増えていく可能性があり、不動産売却時などに共有者全員の 意見がまとまらないこともあります。
贈与税の対象となるケースもある
例えば、不動産の共有名義人である奥様が仕事を辞めて収入がなくなれば、 ご主人様が奥様の分も住宅ローンを払うこともあるでしょう。 このケースでは「奥様からご主人様への贈与」とみなされ、ご主人様に贈与税がかかることがあります。 また、ご主人様の出資だけで購入した不動産を奥様と2分の1の共有名義で登記してしまうと、ご主人様から奥様へ 「不動産購入価格の2分の1相当額の贈与」があった判断され、奥様に贈与税が課せられる恐れもあります。
住宅ローン諸費用などが余分にかかる
不動産購入や住宅ローン契約にともなう諸費用として、事務手数料や登記手数料などがあります。 共有名義人分かかるケースもあり、契約が2本になったり登記が2本になったりしたケースでは増額することもあります。

共有名義人が行方不明でも売却できる

まず、自分の持分のみであれば、共有名義人が行方不明であっても問題なく売却できます。しかし、土地のすべてを売却したいときには特別な対応が必要になります。

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同意していない共有名義人が1人でもいれば、土地のすべてを売却することはできないからです。このことは、共有名義人が行方不明であっても例外ではありません。 そのため、まずは行方不明の共有名義人を捜すことから始まります。 知り合いや実家に連絡し、それでもわからない場合には住民票の追跡調査などを行います。 通常、住民票の開示には本人の委任状が必要です。 ですが、正当な使用目的があると役所が認めた場合には委任状がなくても開示してもらえます。 そして、土地売却の同意を得るためということであれば認められる場合が多いです。 ただ、実際には住民票の追跡調査を行っても行方不明の共有名義人を見つけるのは難しいです。 そこで、共有名義人がどうしても見つからないときには、不在者財産管理人を選任します。 そうすることで売却が可能になります。 西宮市の土地売買を得意とする(株)あやめ不動産は不在者財産管理人を選任をサポートいたします。 不在者財産管理人とは、家庭裁判所によって選任された行方不明になっている方の財産を管理・保全する人のことをいいます。 裁判所が不在者財産管理人をつけてもよいと認めるのは、その人物が「容易に帰来する見込みのない」ときだけです。 認められるのは、1年以上連絡がつかない時です。2~3カ月連絡が取れないだけでは、行方不明とは認められないので注意してください。 そして、不在者財産管理人になるのに必要な資格はありませんが、一般的にはその行方不明者の親族が選ばれます。 ただし、共有名義人のような行方不明者と直接的な利害関係がある場合には認められない可能性が高いです。 その場合には他の親族か、家庭裁判所が弁護士や司法書士などの中から選ぶことになります。

失踪宣告の制度を利用する方法もある

共有名義人が行方不明になっている土地を売却するときには、 不在者財産管理人を選任する以外に、失踪宣告の制度を利用する方法があります。

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この制度は、行方不明の期間が7年以上になっている場合に、失踪宣告することで、行方不明者を死亡したものとみなします。 その結果、行方不明者の財産は相続人へ相続され、その相続人の同意を得られれば土地を売却できるというわけです。 また行方不明者に相続人がいない場合は、持分の放棄と同等の扱いとなり、他の共有名義人に帰属することになります。 そのため、行方不明者を除いた共有名義人の同意で土地を売却できるようになります。 神戸市東灘区で共有地の売買を得意とする(株)あやめ不動産なら失踪宣告のサポートいたします。

離婚などによる名義変更

土離婚の際に財産分与で不動産の名義変更をするケースでは、 離婚届の提出と夫婦間の協議が合意に達していることが求められます。

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名義変更はご夫婦ともに申請しなければなりませんが、 どちらか一方が合意していないケースでは裁判所で解決することになります。 ただし離婚届の提出から2年以上が経過していると、財産分与請求ができなくなるため注意が必要です。 ご夫婦の合意があれば、必要書類に署名押印し、法務局へ申請をすれば名義変更をすることができます。

共有者が他界した際の相続

不動産が共有名義になっている状態で共有者の1人が亡くなられたとき、共有持分はどうなるのでしょうか。 亡くなられた方に相続人がいれば遺産相続の対象となります。

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共有関係を解消して単独所有とすることも可能ですが、共有者全員で遺産分割協議などを行う必要があります。 亡くなられた方に相続人がいないケースでは、持分は他の共有者に帰属するとされています。 このケースでは共有の状態が解消され、その不動産を単独で所有することになります。 阪神エリアで活躍するあやめ不動産は相続のサポートも致します。

全部売却

全部売却は共有名義人全員で土地を売却する方法です。共有名義人が得られるお金は、 売却価格から売却にかかった諸費用を除き、持分割合に応じて分けられます。

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たとえば、土地の売却益が3,000万円だったとします。 そして、その土地をAさん、Bさん、Cさんがそれぞれ1/3ずつの持分で共有していた場合、 1,000万円ずつに分ける、ということです。 全部売却はその土地の市場価格で売却でき、あとから紹介する一部売却に比べても それぞれの手元に残るお金は大きくなります。 そのため、共有名義を解消する方法の中でも理想的な方法の1つです。 ただし、全部売却は共有名義人全員が土地の売却に同意していることが条件になります。 たとえ1人でも売却に反対していると、 その方の持分割合にかかわらず全部売却の方法は取れません。

一部売却

一部売却は、自分の持分を共有名義人以外の第三者に売却する方法です。 自分の持分のみの売却であれば、他の共有名義人の承認や同意は必要ありません。

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持分の範囲内であれば、自由に売却できます。しかし、持分のみを購入しても買主は土地を自由に使えるわけではありません。 そのため、一般の個人の方が購入することはまずありません。投資家か買取業者が買主になります。 そして、どちらに売却するにしても、持分のみの売却価格は市場価格よりもかなり安いです。

持分移転

持分移転は、自分の持分を共有名義人に売却する方法です。 たとえば、共有名義人のうちの1人が、土地を売るのに反対だったとしても、 持分を買取るなら問題ないというときには、この方法が有効です。

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持分移転するときの注意点は、「買い取ってもらえるなら何円でもいい」と 市場価格よりも非常に安く売却してしまわないことです。 市場価格と売却価格の差が大きかったときには、税務署から贈与とみなされて、 買い取った共有名義人に贈与税が課せられる可能性があります。 そのため、共有名義人へ持分を売却するときには、不動産鑑定士に土地の評価をしてもらい、 その価格に近い価格で売却するようにしてください。

持分買取

持分買取は、共有名義人の持分を買い取って、土地の所有者を自分1人にする方法です。 共有名義人が複数いたとしても、全員から適正価格で持分を買取ることができれば共有名義を解消できます。

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持分を買い取ったあとも自分でその土地を使用する予定があり、買取れるだけの資金力があるか、 融資を受けられるのであれば有効な方法です。持分買取のときも、先ほどの持分移転と同様に贈与とみなされないように、市場価格に近い適正価格で買取ることが大切です。 この方法で共有名義を解消する場合でも、不動産鑑定士に土地の評価を依頼するようにしましょう。

持分放棄

持分放棄は、そのまま持分を「放棄」することです。これは売却とは異なります。持分放棄には、共有名義人の承諾や同意は不要です。

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また、持分を放棄したあとは、その持分は他の共有名義人に帰属します。 たとえば、あなたを含む3人で土地を共有名義で所有していて、持分割合がそれぞれ1/3ずつだった場合は次のようになります。あなたが放棄した1/3の持分は、残り2人に帰属し、それぞれの持分割合に従って、放棄された持分が分配されます。 この場合は、放棄された持分1/3が、残り2人に1/6ずつ分配され、それぞれの持分割合が1/2になるということです。 そして持分放棄の登記は「持分放棄を登記原因とする所有権移転登記」を申請します。

分筆

分筆は、1つの土地を登記簿上で2つ以上の土地に分けることです。 分筆することによって、1つの土地に複数の所有者がいた状態から、複数の土地に1人の所有者がいる状態に変わり、単独名義となります。

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単独名義になれば、売却も土地活用も自分のみの意思で行えるようになります。 このとき、土地評価額が持分割合に応じたものとなるように土地を分けることがポイントです。 たとえば、2人で2,000万円の土地を共有名義で所有していたときは、 分筆後、それぞれの所有する土地の評価額が1,000万円になるようにするということです。 「1つの土地を2つに分ける」といっても、その方法は色々あります。 ここでは、AとBの2つの図をつかって説明します。
AB土地
A土地
B土地
Aの分け方であれば、基本的には土地の評価額は同じです。 しかし、Bの分け方をした場合、面積は同じでも、道路に接していない土地の方は評価額が低いです。 そのため、このような場合はAの形で分けるということになります。 ただ、共有名義人が3人以上いる場合や立地によっては、評価額を同じになるように分筆することが難しい場合もあります。 そのときは、持分以上の評価額の土地を取得した共有名義人から、持分未満の評価額の土地を取得した共有名義人に、 その金額を渡して調整します。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟は裁判所の判決で共有名義を解消する方法です。 裁判所の判決としては、現物分割が優先的に検討されます。

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現物分割が難しい場合に代償分割が検討され、 それも難しい場合には、競売にかけるという判決になります。 現物分割は土地の分筆のことで、代償分割は持分移転・持分買取のことです。 つまり、ここまで紹介した共有名義人同士で共有名義を解消する方法の中で、どれが適切かを判断する方法とも言えます。 また、もし競売にかけられるということになると、そのときの落札価格は市場価格よりも非常に低くなってしまいます。 土地を売却してしまうことは同じなのに、全部売却したときよりも、売却価格が安くなってしまうデメリットがあります。 そのほか、共有物分割請求訴訟は当事者同士で解決する場合より、費用も時間もかかります。 どうしても当事者同士で話がまとまらない場合のみ、(株)あやめ不動産と提携する不動産問題に強い弁護士をご紹介できます。