空き家の活用方法に困っていませんか。空き家を使用せず放置していると、維持管理の負担がかかるだけでなく、「特定空家」に指定され、固定資産税の減免が請けられなくなるとか、家屋解体などの強制代執行が行われるリスクがあります。使用予定のない住宅を所持している、または相続の予定があるという方は、空き家の活用方法を知って賢く運用できるよう計画しましょう。
空き家とみなされる判断基準
管理の行き届いていない住宅を空き家と認定するため、各自治体は空き家所有者に対して、「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもとづく調査や対策を実施することが認められています。しかし、「その他の住宅」に分類される空き家でも、所有者が定期的に現地を訪れて掃除をしている、修繕や補強など物件の維持・管理に努めているといった場合もあるでしょう。
空き家の調査における判断基準は自治体によって異なりますが、先述した住宅の用途以外には、主に以下のようなポイントが重視されます。
- 人の出入りの有無
- 電気、ガス、水道の使用状況や、関連する設備の状態
- 物件の登記記録
- 所有者の住民票の内容
- 適切に管理されているか
- 所有者の利用実績 など
※神戸市では「適切に管理されていない空家空地対策の取り組み状況」を公表されていますので
そちらをご確認下さい。神戸市：2023年度適切に管理されていない空家空地対策の取り組み状況の公表
□空き家の代表的な活用方法□
居住予定のない空き家を活用できると、家賃収入に伴う収入の安定化や、駐車場や民泊などに転用して売り上げをあげるなど多くのメリットがあります。
空き家の状態や形態に合わせた、代表的な活用方法をご紹介します。
空き家を壊して土地として活用する
築年数が古く、建て替えないと利用できないような空き家や、広い土地付きの空き家におすすめの活用方法です。
老朽化が進んだ空き家を居住用の家として活用しようとすると修繕やリフォームで費用がかさみやすく、広い土地付きの空き家は所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかります。また、更地になれば住宅分の固定資産税は課せられなくなりますが、住宅用敷地ではなくなるため、その分の固定資産税の減免は受けられなくなってしまいます。しかし、更地にすることでコインパーキングなどでの土地利用の幅が広がりますし、土地に十分な広さがあれば共同住宅も建築できます。
これらは一例ですが、うまく土地を利用することができれば定期的な賃料収入などに繋げられます。
修繕・リフォーム後賃貸物件として家賃収入を得る
築年数が浅く、立地がよい空き家におすすめの活用方法です。
空き家自体に故障や不備、著しい劣化がない場合は、屋内外のクリーニングやリフォームを施して賃貸物件として活用できます。
空き家の状態に気になる点がある場合は最小限の修繕やリフォームを済ませたうえで賃貸に出すことで、借り手を見つけやすくなるでしょう。
借り手が見つかるまでの期間は不透明な部分もありますが、空き家を賃貸物件として活用できれば毎月の家賃収入を固定資産税や修繕費に充てられます。放置しているままの空き家は劣化が早いですが、入居者がいることで劣化はゆるやかになるため、維持にかかる費用負担も減らせます。
シェアハウスとして活用する
シェアハウスは一軒を複数人でシェアする居住形態のため、面積における入居世帯がアパートよりも多く、通常よりも高い家賃収入が期待できます。
また、一般的な賃貸物件では退居から入居までの間に家賃収入が途絶えるといったデメリットがありますが、シェアハウスは全員が退去しないかぎり家賃収入が途絶える心配はありません。人気があり賃貸料金の相場が高いエリアはシェアハウスの需要も絶えないため、立地に応じてシェアハウスとしての活用を検討してみましょう。
ただし、空き家をそのままシェアハウスに転用することは難しいため、リノベーションを施す、家具や家電を用意するといった初期投資も視野に入れる必要があります。
費用負担があることから、「空き家活用のための投資費用を抑えたい」という方には、向かない方法となります。
民泊の経営をおこない活用する
民泊は所有する空き家や空き部屋を宿泊施設として提供し、その対価を得るビジネスです。
外国人旅行者からの人気が高く、都市や観光地周辺はとくに高い需要が見込めます。
民泊の運営業務は管理会社に代行してもらうことができるため、空き家所有者は管理や運営の負担がありません。
同じ稼働日数における利益は、賃貸料よりも宿泊料のほうが高額です。宿泊客がいなければ賃貸と同様に収入はゼロとなりますが、十分な集客が見込める場合は収入上のメリットが大きいでしょう。
また、民泊特有のトラブル（家具や家電が壊される可能性がある、犯罪に利用される可能性がある）があることも忘れてはいけません。
自分で管理する
空き家が自宅から近い場合、自分で管理しながら必要に応じて活用することができます。
例えば、トランクルームとして大きな荷物やアウトドアグッズを置いたり、将来的に自分や親族が住んだりすることも可能です。
空き家を自分で管理する場合は、老朽化を防ぐため、以下のようなメンテナンスを定期的に行う必要があります。
- 室内の通気、換気
- 室内の清掃
- 電気、ガス、水道などに関する設備の点検
- 建物の破損や劣化の確認
- 雨漏りの確認
- 害虫や害獣の確認
- 敷地内のごみの処理
- 立木や草木の剪定、草刈 など
空き家を適切に管理し建物の劣化を遅らせることができると、資産価値の維持につながります。自分で管理しているならば人の出入りが認められることになりますし、特定空き家に指定されるリスクはかなり抑えられます。
ただし、自分で管理する空き家は無人になっている時間が多く、防犯面のリスク（不審者の出入りなど）を考慮する必要があります。
〈空き家にかかる税金・諸経費〉
- 固定資産税
- 都市計画税
- 水道光熱費、
- 火災保険料
- 維持管理費（草刈、塀などの修繕費）
- 解体する場合は解体費 など
□空き家を売却する方法とメリット・デメリット□
活用予定のない空き家を売却する場合、「解体して売却」もしくは「そのままの状態で売却」することが可能です。
それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。
空き家を解体し、更地として売却する場合のメリット・デメリット
古い空き家で修繕やリノベーションに大きい費用がかかる場合などには、先に空き家を解体し、更地にしてから売却する方法があります。
メリット
建物を解体して更地にすると、買主様にとって物件（土地）としての価値が高まります。
なぜなら、建物の解体費用を追加で支払う必要がない、土地の取得後すぐに建物を建築できるといったポイントがあるからです。
古家付き土地に比べると買主様にとって魅力となる点が多いため、売主様には、空き家を早く売却しやすい、買主様を見つけやすいといったメリットがあります。
また、売却までの期間に空き家を管理する必要がなくなるため、定期的なメンテナンスにかかる時間や費用を省ける点も売主様にとってのメリットといえます。
デメリット
建物を解体して更地にする場合、建物の解体にかかる手間や費用を売主様が負担する必要があります。
また買主様が見つからなければ、住宅用地でなくなっているために解体の翌年から固定資産税の減免を受けられないという点に注意が必要です。
空き家をそのままの状態で売却する場合のメリット・デメリット
空き家を解体せず、ひとまず空き家と一緒に土地を売り出すという形です。買主様に空き家を利用するか解体するかの選択の余地が与えられます。
-メリット-
空き家をそのままの状態で売却する方法は、「中古戸建」または「古家付土地」での売却と呼ばれます。
これらの売却方法は、売却にかかる手間や費用の負担を最小限に抑えられる点がメリットです。
解体を前提とした購入では、解体費用は買主様負担と取り決めることができるため、売主様が費用を負担する心配もありません。
-デメリット-
空き家をそのまま売却するのであれば、売り出しに関する手間や費用がかかりにくいことがメリットとなりますが、建物のリフォームや解体、土地の測量や増税等の大きな費用が発生することがあります。
最終的にこれらの費用は買主様の負担となることが大半ですが、その分売買価格を値下げすることも多くなります。また、あらかじめ更地にするよりも引き渡しまでの期間が長くなりやすく、売却タイミングを逃してしまうといったケースも考えられます。
他に、売主様は売却までの期間、空き家を管理しなければならないといった負担もあります。
空き家を放置して管理が不十分になると「特定空家」に指定される可能性があります。
特定空家は維持・管理の負担が大きく、処分するにも多くの費用が必要になるケースがほとんどです。
使用予定のない空き家を所有しているとか、これから空き家を相続する予定があるという場合、今回の内容を参考に有効な活用方法を考えてみましょう。
空き家の活用方法のひとつとして処分（売却）を検討している方は、「あやめ不動産」までご相談下さい。
お客様にとって有効・的確なアドバイスを致します。