相続した不動産は購入時の金額が分からないことなども多く、「売買契約の資料などが残っていないのに確定申告できるのだろうか」
といった疑問を持つこともあるかもしれません。また「どの程度、税金がかかるのだろうか」と不安を抱えている人も
少なくありません。相続した不動産を売却するときにかかる税金について解説します。
相続した不動産の売却時にかかる税金
相続した不動産を売却した場合にかかる税金は、一般的に以下の3つです。
・譲渡所得税 ・ 印紙税 ・登録免許税
・譲渡所得税・
譲渡所得税は、不動産などを売却して利益が発生した場合に課される税金です。原則として購入時の価格が売却価格を下回った場合は課税されません。
しても、取得と譲渡時にかかった経費を差し引くことができます。課税譲渡所得を算出する計算式は以下のとおりです。したのが居住用財産であれば、特別控除（3,000万円控除）を適用することができるため、支払う税金の額を縮減できる可能性があります。
この税金は一般的にまとめて「譲渡所得税」と呼ばれていますが、厳密には譲渡所得に対して課される所得税（復興特別所得税）
と住民税のことを指し、所有する期間に応じてそれぞれ税率が異なります。
譲渡した年の、1月1日現在の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり税率は合計で20.315%、5年以下は短期譲渡所得となり39.63%となります。
相続した不動産については、所有期間は親などの被相続人が不動産を取得した日から、相続人が売却した年の1月1日までの所有期間で判断します。そして、不動産を売却した翌年に確定申告して支払いを行います。
・印紙税・
印紙税とは、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約（ローン契約）など、印紙税法により課税対象と定められた一定の文書に対して課される税金です。
印紙税額は、売買価格や借入れ金額に応じて異なります。
印紙税を支払うタイミングは一般的に売買契約締結時です。契約価格に応じた収入印紙を契約書に貼付し、印鑑やサインなどで消印することによって納税します。
万が一印紙を貼らない、もしくは消印しなかった場合は過怠税を課されることがあるので、売買契約時に必ず印紙を貼り
消印も忘れないように注意しましょう。ちなみに、収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。『印紙売りさばき所』であればコンビニなどでも購入できますが、金額によっては取扱っていない場合もあります。
不動産譲渡に関する契約書で契約書の記載金額が10万円以上であれば、2014年（平成26年）4月1日から2024年3月31日までの間に作成されるものは、印紙税の軽減措置の対象になります。
・登録免許税・
登録免許税とは、不動産登記する際に課税される税金です。通常売買契約書によって定められていますが、不動産の慣例に従い所有権移転登記費用は買主が負担することが多くなっています。
不動産売却時に売主が負担する登録免許税は、抵当権抹消登記にかかる登録免許税です。抵当権が設定されていない場合や
すでに抵当権が抹消されている場合はかかりません。
抵当権抹消登記は、不動産引渡し時に司法書士に依頼するのが一般的ですが、個人でも法務局へ申請すれば抹消登記を
することができます。
抵当権抹消に課される登録免許税は1つの不動産に対して1,000円です。一戸建てであれば土地に対して1,000円、建物に対して1,000円
で合計2,000円となります。ただし土地が複数の地番にまたがっている場合はその数に応じて×1,000円かかります。
登録免許税は印紙税と同様に収入印紙で支払うものですが、司法書士へ抵当権抹消を依頼する場合は報酬と同時に現金などで支払うことになります。ちなみに抹消登記を司法書士へ依頼した場合の報酬額は、10,000〜20,000円が相場です。
相続した不動産を売却するときに注意すべきことは？
不動産を売却するときは、登記名義人が売買契約しなければならない点に注意しましょう。買主へ所有権移転登記する時期までに相続登記を終えなければなりません。
遺産分割協議が完了していなくても、相続人全員の合意と同意書があれば売却は可能ですが、相続登記を終えてから
もしくは遺産分割協議書が完成してから売買契約するのが望ましいといえます。
また、相続税の納税資金に充てるために売却する場合は、申告期限まで時間的にゆとりがないため相場価格で売却できないリスクがあります。相続発生前に不動産価値を把握し、相続税を試算しておくことをおすすめします。
相続した土地を売るタイミングは？
年度が変わる前の1〜3月は引越しを検討する人が増える傾向があるため、一般的に購入希望者が増えて売却しやすい時期といえます。
相続した土地に限らず不動産の売却を検討する場合、できれば高く売りたいものです。特例を利用する場合は時間的な制約がありますが、なるべく売れやすいタイミングを選ぶことで売却価格が上がる可能性もあります。
相続した不動産を売却する際は税金や手数料を整理しよう
相続した不動産は、購入当時の金額や資産価値が分からないケースがあります。そのため、相続したら、まずいくらで売却できるのか
確認することが重要です。その上で譲渡所得税やその他にかかる手数料などを試算しましょう。
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