農地を高く売却するためのポイント
農地を少しでも高く売却するためには、押さえたほうがよいポイントが3つあります。
1.複数業者に査定を依頼する
2.農地取得後5年経ってから売却する
3.農地を適切に管理しておく
1.複数業者に査定を依頼する
田んぼ・農地の査定を不動産会社に依頼する場合には、複数の業者に依頼して比較することをおすすめします。業者によって査定額が異なるためです。
複数を比較することによって、相場と比較して査定額が低すぎないか、適切な価格なのかなどが判断できます。
複数業者の中でも農地売却・有効活用の専門店が(株)あやめ不動産です。
全国に点在する農地（畑・田んぼ）は形状が細長い・不整形なものも多く、単独で処分・有効活用が難しいケースも散見されますが、農地の売却・有効活用（農地の土地開発事業）を専門とするため、他社よりもスムーズにお話を進めることができます。
また、形状・面積・向き・上下水道の状態などの条件によっても差異が生じるため、お客様にとって有効・的確なアドバイスを致します。
2.農地取得後5年経ってから売却する
田んぼ・農地を高く売却するためには、農地取得後5年経ってから売却することもポイントです。5年経っているかどうかで、譲渡所得にかかる税率が異なるためです。
前述したように、取得後5年を過ぎると、所得税、住民税、復興特別所得税の税率が下がります。とくに、取得後5年に近い場合には、少し売却を遅らせることで、大幅な節税になるため注意が必要です。
3.農地を適切に管理しておく
田んぼ・農地を高く売却するためには、農地を適切に管理しておくことが重要です。適切な管理は、農地の価値を維持し、高めることにつながります。具体的には、次のような管理が必要です。
※草刈り ※ゴミ拾い ※排水路の管理
雑草が茂った状態の農地には、ゴミの不法投棄のリスクが発生してしまいます。
見栄えのよくない農地は買い手もつきにくいですし、買い手が見つかったとしてもメンテナンス費用がかかるため、その分売却価格が下がってしまいます。
特殊な土地の売却
-古い家は解体せず売る方法もある-
売却したい土地に古い家が建っていても、解体せずに古家付き土地で売れます。
解体せずに売るメリットは、税金が安いことや建物の瑕疵担保を免責にできる点、解体費用を節約できる点が挙げられます。
デメリットは、解体費用分の値引きを求められる可能性があることや、売れなかったときの維持管理に手間がかかる点など。
判断が難しいポイントなので、農地に詳しい専門の不動産業者に意見を聞くと良いでしょう。
-市街化調整区域は特約付で売る-
市街化調整区域では、建物の建築が制限されているため、最悪の場合は建物建築の許可が取れない恐れもあります。
このため、建築の許可を条件として売買契約を結ぶことで、買主のリスクを保証すると土地が売れやすくなります。
-大きな土地は分筆して売却-
宅地として売るには大きすぎる土地は、分筆して宅地サイズにすると、一般の人が購入できるため高く売れやすくなります。
ただし都市部では、住宅を建てられる最低限度が100〜200m2で決められているため、役所に確認するか、不動産会社と相談したほうが良いでしょう。
-借地や底地は協力して所有権で売却-
借地権や底地を売却する場合は、地主と借地権者が協力して、所有権として売却すると相場通りの価格で売却できます。
借地権の売却や底地の売却では、相場よりかなり低い価格の売却になってしまいます。
-接道状況が悪い土地は確認して改善-
土地は接道（道路と接している部分）が大切です。
接道が悪ければ、最悪の場合建物を建てることができません。
また私道と接している場合は、所有者に掘削許可を得ないと、水道などの工事ができない恐れもあるので
まずは役所や登記簿などから、接道の状況を確認して必要な許可をとったり、隣地と交渉する必要があります。
-貸し駐車場は更地売却で-
貸し駐車場として利用している土地を売却する際は、駐車場特有の悩みが出てきます。
その中でも特に悩むのが、駐車場を貸し出したまま売却するかどうか…
駐車場として貸し出したままでも売却は可能ですが、高く売るためには解約して売る方がオススメ。
なぜなら、貸し出したままでは土地の用途が「駐車場」に限定されてしまい、買い手が見つかりにくくなるからです。
駐車場を解約して用途を限定しなければ、駐車場以外に土地を探している人の目に留まる確率も高くなります。
※解約して売る場合は、契約者に対して解約通知を出すところから始めて契約書に明記されている期限を守れば問題ないので
まずは契約書の内容を確認しておきましょう。
-農地は宅地化すると高く売れる-
農地は宅地化すると高く売れます。
なぜなら農地のままだと農家しか買えませんが、宅地なら一般の人が買えるため。
ただし農地の宅地化や売買には法律で厳しい制限があり、自治体の農業委員会の許可が必要です。
※宅地に転用できるのは『第2種農地』と『第3種農地』基本的に市街地に近い農地になります。
農地がどの区分に該当するか、転用の可否などは、農業委員会に問い合わせます。
あやめ不動産にご相談いただければ必要な手続きはすべて代行サポートいたしますので、時間や手間はかかりません。
長期的には、一部の都心を除き土地が売りにくくなるので、いずれ売る予定なら早いほうが有利です。
売却の可能性が少しでもあるなら、農地の売却・有効活用を専門にする(株)あやめ不動産までご相談下さい。
