使わない農地の売却は難しい？
「相続で田んぼや畑を取得したけれど、農業をしないので処分したい」
こうした相談を受けることがしばしばあります。
誰にでも売っていいというものではありませんし、「もう農業は引退したから」といって、農地を勝手に他の用途にするわけにもいきません。
一般の宅地と違って、農地には農地法と言う法律にによって売買に厳しい法的な制限がかかっています。
これにより売却や農地以外の用途への変更（農地転用）などが制限されているのです。
相続した土地の処分でやっかいなのが、こうした農地です。
-農地の種類は2つ-
-農地以外に利用できない農地-
-農地以外の用途に利用できる農地-
農地以外に利用できない農地は、当然ながら農家か、農業法人への売却しかできません。
ですから、処分するにはこうした売却先を探すしか方法はありません。
これは賃貸にする場合も同様です。
そのためこうした農地の売却はハードルが高くなります。
一方、転用可能な農地（農地以外に利用できる農地）は農地として農業委員会の許可を得て、売却したり貸したりする以外に、駐車場、資材置き場、太陽光発電、風力発電などの用途に使用する土地として売却したり、賃貸借契約を結ぶことが可能です。
そのため農業専用地域（農地以外に利用できない農地）に比べて、売却しやすくなります。
転用可能な農地ならすぐに売却できるのか？
転用可能な農地にも複数種類があり、簡単に言うと市街地までの距離で転用が出来るかどうか
と言うハードルもあります。
その基準をクリアしても、転用可能な農地へ転用する手続きは、いくつもの手続きを踏んで転用し
更にそこから転用のための整備が必要になります。
また、転用農地は、再び農地に戻すことが出来ないため近年、需要が増えている「レンタル農地」等に戻すことができません。
太陽光発電やエネルギー系の転用のために新参入してきた業者等に土地を任せても結局のところきちんとしたリターンが無かったと言ったお話を聞いたこともあります。
転用後の収益がきちんと見込めるか？等も含めて見極めなければ、整備にかけた費用を回収できない可能性もあります。
ここで大切なのは、転用のための「知識」と「経験」と「地域事情に詳しいか」です。
個人で闇雲に動くよりも、プロの不動産業者へ相談される事をお勧めします。
農地を転用する時の条件や、手続き、その後の収益性等も姫路地域で数十年事業を展開しているネットワークを活かして創業したあやめ不動産なら
姫路の地域事情にも詳しく、農地の転用の経験も豊富です。
転用後の展開も含めた様々なご相談が可能です。お気軽にご相談ください。
転用不可能な農地は売れないのか？
それでは、転用が出来ない農地は売れないのか？と思われる方もいらっしゃると思います。
答えは「ＮＯ」です。
転用できない農地を相続して、ご自身で処分しようと思っても土地勘が無い、近所付き合いがない
そんな方も多いと思います。
その様な状況では、放置するほか手だてが無くなってしまいます。
農地は、専業農家さんへ引き受けていただくのが一番だと思います。
そんな時に地域事情が分からない状態だと八方塞がりです。
そんな方には、ぜひ経験豊富で、周辺地域事情に詳しい不動産業者に頼られる事をお勧めします。
なぜなら、古くからのお付き合いを通して引受先をご紹介したりこれまで数々の土地売買の経験を活かした交渉が可能だからです。
・周辺の土地環境が悪い
・山中の土地
・市街地から距離がある
・担い手がいない
・維持費用が無い
そんな方はぜひ不動産業者へご相談を考えてみてください。
姫路地域の農地の売却をご検討ならぜひあやめ不動産へお気軽にご相談ください。
農地の固定資産税は安くても、相続税は高い
農地の処分がこのように厳しい理由には、農地法と言う厳しい法律が関係します。
そのかわり、そういった規制を受けている農地は、固定資産税が安いということがあります。
例えば、以前担当した3000㎡の農地では、固定資産税が年間1万円ほど。
いかに固定資産税が低くされているかがお分かりかと思います。
しかし、これが相続税評価になると、実際の売却価格の何十倍になることがほとんどです。
以前取引した姫路の農地では、売却価格が20万円だったにもかかわらず、相続税評価は240万円になりました。
つまり、相続税評価では20万円の土地が240万円の評価になってしまうため、相続税も高くなるというわけです。
そんな農地の相続が予想される方は、早め早めの対応をおすすめします。
ご先祖様から代々受け継いできた土地だから、手放すのは気が引ける…等、様々な理由で土地を手放す事に躊躇される方もいらっしゃると思います。
しかし、使わない土地を放置して、維持費用などを払い続けるリスクを考えると負担も大きいので、一度手放す事を検討してみてはいかがでしょうか？
