一般的な方法での売却が難しい土地のひとつに「生産緑地」があります。
生産緑地とは、用途を指定される代わりに税制上で優遇措置を受けられる農地を指します。
もし売却しようと考えている土地が生産緑地だった場合、どのように売却を進めれば良いのでしょうか？
れから農地の売却をお考えの方に向けて、生産緑地とはなにか、指定を解除する方法や注意点をご紹介いたします。
生産緑地とは、都市計画法で指定された市街化区域内の農地です。
神戸市：生産緑地地区 (kobe.lg.jp)
指定を受けると相続税の納税猶予が受けられたり、固定資産税が安くなったりとメリットを得ることもありますが、農地として管理をしなければならず、売却に規制があり土地の用途も制限されています。
今ある生産緑地の多くは、1992年に改正された法律により指定を受けており、指定期限は30年経過した2022年です。
そのため、一斉に宅地に転用して売却される可能性があり、過剰供給による地価の下落も予想され「2022年問題」と呼ばれるほどでした。
しかし、影響が大きすぎるため生産緑地法は2017年に改正され、指定期間が10年延長され用途も緩和されました。
生産緑地の指定を解除して売却する方法とは？
生産緑地に指定されている土地を売却するには、まずはその指定を解除しなければなりません。
指定の解除要件は以下の3つで、いずれかに該当していれば指定を解除できます。
- 生産緑地の主たる従事者の故障
- 生産緑地所有者の死亡
- 生産緑地の指定から30年経過
要件に該当していることが確認できたら、まずは市町村に生産緑地の買取申出をおこないましょう。
すると申出後1か月以内に、自治体から買取可能もしくは不可の通知が届きます。
可能な場合はそのまま自治体が買い取ってくれますが、不可の場合は農林漁業希望者へ斡旋されます。
それでも希望者が見つからない場合は、生産緑地の指定が解かれ、売却や宅地転用、建物の新築が可能になります。
生産緑地を売却！解除の注意点とは？
指定解除にあたっての最大の注意点は固定資産税の軽減措置がなくなることで、それまでの金額の10倍ほどになることもあります。
さらに、生産緑地では相続税の納税猶予が適用されていることがありますが、解除すると相続税に利息を加えた額を納税しなければなりません。
すぐに売却できる見込みがあれば問題ありませんが、売れるまでの期間が長くなれば長くなるほど
税負担は大きくなるでしょう。
また生産緑地を相続によって取得した場合に限り、優遇税制の一つとして相続税の納税猶予が認められています。
宅地にするとこの猶予も受けられなくなるので、納税猶予額に年3.6％の割合になる利子税を加算して納めなくてはならない点にも注意しましょう。
生産緑地の指定を解除するには、市町村へ買取請求が必要です。
しかし、市町村が財政難の場合は、買い取ってくれることはあまり期待できないといわれています。
これは、市町村があっせんするほかの農業従事者も同様で、多くの買取依頼が発生すると想定されるうえ、財政に余裕がある地方自治体は少ないです。
そのため、生産緑地の売却は、不動産会社に相談するのが一般的です。
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