相続税対策と土地の関係について最初に知っておくべきこと
相続税対策で土地との関わりを知りたい方そして土地をお持ちで相続税対策をしておきたい方それぞれの方が最初の段階で知っておくべきことは、3つあります。
（１）相続税は対策によって税額が大きく変わる（大損することも！）
ご存じの通り、相続税は税率が高く「金持ち三代続かず」という言葉で揶揄されているほどです。それゆえに節税によって何とか税額を低く抑えたいとお考えの方はとても多く
これまでにさまざまな節税スキームが考案されてきました。
この結果、相続税には節税スキームが多く存在しており、それぞれのケースに合った対策をすることによって税額が大きく変動する税金でもあります。有効な対策によって節税が
可能である一方で、その方法を間違えると大損する可能性もあるということです。
最初に知っておくべきことは、「相続税対策の成否は知識量と適切な判断にかかっている」という事です。
（２）土地は相続税対策の余地が大きい
相続税対策には、土地など不動産との関わりが避けられません。なぜなら以下の2つの事情が深く関わっているからです。
- 相続財産に土地など不動産が含まれていることがとても多い
- 相続税対策には土地など不動産を活用するスキームが多い
現在は土地を持っていない方であっても、節税効果の高さゆえに相続税対策のために土地を購入するということもあり得ます。また、すでに土地をお持ちの方はそれを次世代に
継承していくためには土地と相続税対策との関わりを知っておく必要があるというわけです。
（３）まずは、ご自身にかかってくる税額と取りうる対策を知ろう
相続税対策と土地との関わりを知っていく前に、これから相続を控えている方が置かれている状況を知っておく必要があります。
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なぜ不動産は相続税対策として有効？不動産の相続税の仕組みについて
財産を現金や有価証券で相続する場合は、時価に対して課税対象であるため金額も高くなります。
しかし、不動産を相続する場合、時価ではなく、「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して課税となりますので、納める相続税額が少なくなる傾向があるので、他の資産よりも相続税の節税対策になるとされています。
（１）土地の評価額
土地は一般的には国税庁が定めた路線価に基いて、路線価の80％程度の評価額となります。
例えば、路線価の評価が1,000万円の土地の場合、相続税での評価額は「1,000万円×0.8＝800万円」になります。
（２）建物の評価額
建物の評価額は一般的には固定資産課税台帳に記載している固定資産税評価額に基いて評価します。大体建築費用の50〜60％で評価されることが多いです。
例えば建築費用が2,000万円の建物の場合、相続税での評価額は「2,000万円×50％＝1,000万円」になります。
（３）賃貸による借家権割合で建物の評価額は更に減額
不動産が投資不動産として第三者に賃貸することで、建物の評価額が更に30%控除されることになります。
例えば、上記②の建物の評価額は更に30％控除を受けることが可能なので、評価額は「1,000万円×70％＝700万円」になります。
（４）小規模宅地の特例により、土地の相続税評価額がさらに減額
小規模宅地の特例というのは、敷地の種類によって限度面積の部分に対して、評価額が減額されるとのことです。
例えば、事業用の敷地が200㎡の場合、相続評価額は200㎡まで5割評価となるため、時価が1億円であれば、評価額は5,000万円となります。
なお、相続税の改正により限度面積の改正もありますので、詳しくは国税庁の「小規模宅地等の特例」をご参照ください。
相続税対策で注意すべきポイント
①相続税対策とみなされると無効になる
明らかに相続税対策とみなされた場合は、不動産購入が無効になる可能性があります。税務署の判断によるため明確な基準はありませんが
・90歳で不動産を購入した
・不動産購入時に、購入目的として相続税対策と記入した
・相続税申告後3年以内に売却した
などで否認された事例があります。
明らかに相続税対策とみなされる行為は、避けるようにしましょう。
②自分の意思で購入しないと無効になる
被相続人となる人が自分の意思で購入しない場合、無効となります。
「被相続人の体調が優れず代理人が契約した」などの場合、税理署に否認される可能性が高くなるので注意が必要です
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