今の時代、親が農家であっても家業を引き継がずに地元を離れて働く人も多いでしょう。そのような状況では相続で農地を引き継いでも、上手に活用できませんよね。税金の支払いだけが増えてしまい、土地の扱いに頭を悩まされた結果 売却を検討する方も増えているのではないでしょうか。
しかし、農地の売却は通常の土地売却と異なり、特別なルールが定められています。そのため、売却をする場合には事前に農地の売り方を確認しておく必要があります。
-農地のまま売却する方法-
農地のままでの売却は手間が少ないですが、農家の人にしか販売できないため、買い手が見つかりづらい売却方法だといえるでしょう。また、農地は年々と値が下がり続けているので、売却額が安くなりがちです。
そのため、売却金は重要視しておらず、売れるまで時間がかかっても問題ないという状況でもない限り、農地のままでの売却はあまりおすすめできません。
農地のまま売却するときにかかる税金
農地の売却で得た利益には所得税と地方税が課されます。土地の管理期間が５年以上の場合には15％の所得税と5％の地方税、５年以下の場合には30％の所得税と９％の地方税の支払いが必要です。
＜農地の課税対象になる利益の計算方法＞
『土地の購入費』－『土地の売却額』－『※800万円』＝『課税対象となる利益』
上記の計算式で算出した利益の金額に税金が課されます。もし土地の購入費が不明である場合は、購入費を売却金額の 5％にして計算を行います。(※農業委員会の農地あっせんを受けた場合に限り、800万円の控除が追加される)
-農地を転用して売却する方法-
農地転用とは、農地で農業を行えない人が農地を農業以外の目的(住宅や駐車場など)で活用するために行う手続きです。
転用が認められた農地なら農業以外の目的で利用できるため、農地のままでの売却に比べ売却金が高額になりやすく、
購入者も見つかりやすいです。
ただし、農地の転用には国の許可が必要で、国が提示する条件を満たせないと農地転用とは認められません。多くの人が容易に転用できてしまうと、日本の農地の減少が早まってしまうため、国は農地転用には明確かつ厳格な条件を定めています。 そのため、国から農地転用が認められるなら転用での売却、認められないなら農地のままでの売却手続きを進めることになるでしょう。
売却を決定する前に農業委員会で審査を受けて転用の許可を受ける必要があります。
まずは不動産業に依頼をして農地を宣伝してもらい、購入希望者が現れたら農業委員会で審査を受け、転用の許可をもらった後、売却手続きを進めるという流れになるでしょう。
なお、農業委員会から許可が下りずに転用ができない場合だと契約は白紙になります。転用は必ず許可が出るとは限らないので、不許可になっても揉め事にならないよう契約書をきちんと精査するようにしましょう。
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