「農業を引退する」「農地を相続したが使う予定がない」などの理由で、農地の売却を検討していても
売りにくくて困っている方がいるのが事実です。
しかし、使わない農地を持ち続けるにしても、維持費や管理の工数が意外とかかって大変です。
農地を売却する際の流れや費用について解説していきます！
農地を売却する際、以下2つの方法があります。
①農地のまま売却する
売却予定の農地で農業を続ける前提で、地目は農地のまま売却
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②農地転用して売却する
農業以外の用途で使用する「転用」をして売却
それぞれ売却の手順を解説していきます。
-地目が農地のまま売却する-
- ・農地の購入者を探す
- まずは農地を購入してくれる人を探さなければなりませんが、地目が農地の土地を購入できるのは
- 農家や農業参入者に限られます。
- ・許可を条件に売買契約を締結
- 農地を売る際、農業委員会の許可よりも先に売買契約を結ぶ必要があります。それは、売買契約の成立が不透明
- なままであったり、購入者の詳細が不明であったりすると、後々トラブルの元となるためです。
- ・農業委員会に許可申請を行う
- 農地の買主と売買契約が成立した後は、農業委員会に許可の申請をします。農業委員会ごとに、提出する書類が
- 異なるケースがあるため、事前に確認を入れておきましょう。
- ・許可前に「所有権移転請求権の仮登記」を申請する
- 「仮登記」とは、誰が不動産の権利を所有しているのか、その不動産の情報とともに記録する「登記」を仮で
- 行うことです。
- 「所有権移転請求権の仮登記」というと、漢字が並んで難しい手続きのように思えますが、要するに
- 「農地の所有権を確実に買主に渡しますよ」と示す意味でこの仮登記を行います。仮登記は必須ではないですが
- 信頼関係を築くために申請することが多いです。
- ・許可を条件に売買契約を締結
- 農業委員会の許可が下りたら、本登記となる「所有権移転登記」をします。その後、買主から売却の費用を
- 受け取って完了となります。
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-農地を転用して売却する-
「農地転用」とは、農地を農地以外の地目に変更することです。たとえば、農地を宅地・駐車場・資材置場などに
するケースがあります。農地を転用して売却する際は、以下の手順で進めていく必要があります。
- ・不動産や買取業者に売却を依頼する
- 農地売買の経験が豊富で、ノウハウがある不動産や買取業者に相談してみましょう。
- なぜ経験重視かというと、一般的な物件の売買と異なり、転用許可の申請や手続きが必要になるためです。
- ・許可を条件に売買契約を締結
- 農地のまま売却する時と同様、農業委員会に転売許可の申請をします。
- ・農業委員会に転用許可申請を行う
- 農地転用して売却する際は、農地法第5条の許可を得る必要があります。
- また、転用許可は農地の種類（市街化調整区域かどうか）や広さによって異なるほか、農地の面積が
- 4ヘクタール以上の場合は農林水産大臣の許可が得られないと転用できない…など、細かい条件があります。
- 買取を依頼する業者にそのあたりもよく相談しておきましょう。
- ・許可前に所有者移転登記の仮登記を行う
- 農地のまま売却する時と同じように、仮登記は必須ではないですが、不要なトラブルを避けるためにも
- 買主が仮登記をするケースがあります。
- ・許可されたら本登記と代金精算を行う
- 農業委員会から許可が下りたら本登記と代金精算を行なって完了です。
農地の売却にかかる税金
農地を売却して所得を得れば、税金が発生します。
農地を売却したときに得た金額から、売却にかかった諸費用や仲介手数料を差し引いた額が「譲渡所得」になります。
この譲渡所得金額に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
譲渡所得や、それにかかる税金の計算は以下のとおりです。
譲渡所得 = 農地の売却額 – 農地の購入額 – 諸費用
税額 = 譲渡所得 × 税率
農地の購入額がわからない場合は、農地の売却額の5％を購入額とみなして計算します。
農地の売却には、かなり専門的な知識や煩雑な手続きが必要です。そのため、農地買取の経験が豊富な業者に依頼する
ケースが多いです。
【農地の売却・有効活用（農地の土地開発事業）】を専門とするため、他社よりもスムーズにお話を進めることが
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