前回の記事→生産緑地を解除して売却するには？①指定解除手順～解除方法
生産緑地は宅地利用を制限されていますが、2022年に宅地として放出されたことが懸念されています。
これにより、地価の下落や空室率の増加を引き起こすのではないかと危険視されているのです。
生産緑地とはどういうものかや、生産緑地をもっていることのメリット・デメリットを解説していきます。
◇生産緑地を売却するメリット◇
生産緑地の指定が解除された場合、宅地や雑種地に地目を変更して売却できます。生産緑地を売却するメリットを挙げていきます。
-地方より買い手が見つかりやすい-
生産緑地は都市圏から比較的アクセスしやすい場所にあることから、宅地や雑種地にして売却する際、地方と比べれば買い手が見つかりやすい傾向にあります。
-農業をやめられる-
農業は人々の生活にとって重要な産業であることは言うまでもありません。
しかし、営農の意思やノウハウが無い方が生産緑地を相続した場合や、後継者がいない農家の場合は、売却という選択肢があることで家族を営農の義務から開放できるメリットがあります。
-固定資産税・都市計画税の負担がなくなる-
生産緑地の指定解除後は、農地として所有していても各種税金が高くなってしまうため、農業を継続する予定がなければ売却したほうがいいといえます。
◇生産緑地を売却するデメリット◇
生産緑地の売却には、デメリットもあることに注意が必要です。
-固定資産税が上がるため、早めの売却が求められる-
生産緑地から宅地にすれば、固定資産税が上がります。
税金が急上昇するのを防ぐため、5年間は軽減されますが、それでも地目の変更後は早めの売却がおすすめだといえます。
-土地活用で収益を上げられなくなる-
当然のことですが、生産緑地を売却すればその土地の活用や農業はできなくなります。
今は生産緑地法が改正され「畑で栽培した野菜を使ったレストラン」や「農地の賃貸ビジネス」などの利用が可能です。
また、宅地化して建物や駐車場などの経営などを行えば、収益化できる可能性は十分あります。
管理の手間や維持費がデメリットに感じる場合は売却すべきですが、農業者が見つかりやすかったり、アクセスが良く飲食店としての売上が期待できたりする場合は、土地を持っていたほうがチャンスがあるかもしれません。
-相続税の猶予がなくなる-
生産緑地の優遇措置として「相続時に納める相続税が猶予される」というメリットがあります。
生産緑地を宅地や雑種地にして売却する場合、猶予されていた相続税を納税しなければならないため注意が必要です。
相続時までさかのぼって納税するため、高額になるおそれがあります。
生産緑地所有者の3つの選択肢
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1.特定生産緑地の指定を受ける
- 特定生産緑の指定を受けた場合、継続して税優遇を受けられますが。10年間の営農義務も継続します。
- また、はじめに生産緑地に指定されてから30年が経つと、特定生産緑地の指定が受けられなくなるため、この選択肢を検討する場合は30年が経過する前に市町村への相談が必要です。
- この選択肢を検討する場合、自分自身の家族または営農者に、さらに10年間農業を続ける能力・健康状態・モチベーションがあるのかどうかを加味して、慎重に検討する必要があります。
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2.生産緑地のままにする
- 生産緑地のままにしておく場合、30年が経過後はいつでも買い取りの申し出ができます。
- しかし、相続する場合は適用されなくなります。また、固定資産税は5年経つと宅地並みの評価となり負担が増してしまいます。
- 「数年以内に農地として活用する予定がある」場合は生産緑地のままにしておく方が良いでしょう。
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3.買い取りの申し出を行う
- 生産緑地を売却したい場合はまず市町村に買い取り申請を行う方法もあります。
- ただし、申請を行って実際に買い取ってもらえるケースは少数派というのが実情です。市町村に買い取ってもらえなかった場合は、一般の不動産会社など買取業者などに売却の相談をしてみましょう。
生産緑地の解除や生産緑地の指定を受けた農地は日本全国に点在する「都市部にある農地」の所有様で30年の生産緑地指定を
受けて、10年の延長をされた方でも専門店であれば解除をしたうえで有効活用ができます。
生産緑地に関するご相談は「あやめ不動産」へ