相続した不動産の活用方法として、「売却」が挙げられます。
「相続不動産を売った場合、税金はいくらかかるのか」「少しでも税金を減らしたい」
と考える方は多いのではないしょうか。
この記事では相続した不動産を売却した場合にかかる税金について解説します。
-相続した不動産を売却したときにかかる税金-
相続した不動産を売却した場合、主に以下の5つの税金がかかります。
🔸相続税
🔸登録免許税
🔸印紙税
🔸譲渡所得税
🔸住民税
ここからは、それぞれの税金について見ていきましょう。
相続税
相続税は、親などが亡くなって相続した不動産や金銭などの相続財産に課される税金です。
相続税の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）で算出され、基礎控除額を超えた部分に課税されます。
(例えば、亡くなった人に妻と子供が1人いた場合)
3,000万円＋（600万円×2人）で、基礎控除額は4,200万円です。
このケースで、相続財産の総額が6,000万円だったとすると・・・
6,000万円－4,200万円で、1,200万円に相続税が課されることになります。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記申請をするときにかかる税金です。
不動産を相続が発生した場合に、亡くなった人から相続人に名義変更手続き（相続登記）をする必要があり、その際に法務局に登録免許税を支払います。
登録免許税は、不動産の課税標準額×2%で算出されます。
例えば、不動産の課税標準額が1,000万円の場合、1,000万円×2%で20万円が登録免許税となります。
不動産の課税標準額とは、固定資産評価額を算出する際の基準になる額のことで、基本的に課税標準額と評価額は同じと考えて問題ありません。
ただ、課税標準の特例措置等があるため評価額よりも低くなることがあります。
印紙税
印紙税は契約書などの文書にかかる税金です。
印紙税法上、不動産を売却した際の売買契約書に印紙税が課税されます。
不動産の売却金額によって印紙税の金額は異なりますが、売買契約書に必要な額の印紙を貼り付け、消印を押印する必要があります。
例えば、3,000万円の不動産を売却した場合は、売買契約書に2万円（軽減税率適用時は1万円）の印紙を貼り付ける必要があります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に課される税金です。
譲渡所得税の税率は、不動産を所有した期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり税率は39%、1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり税率は20%となります。
また譲渡所得は、収入金額－（取得費＋譲渡費用）の計算で求められます。
「収入金額」とは、相続した不動産を売却して得た収入のことで、「取得費」は、亡くなった人がその不動産を購入した時の購入金額や手数料、相続人がその不動産を相続した際にかかった費用等のことです。
また詳しくは後述しますが、取得費加算の特例が適用されると相続時に発生した相続税の一部をこの取得費に加算することが可能となります。
「譲渡費用」とは、相続した不動産を売却するために要した費用のことで、例えば、仲介手数料や測量費等が挙げられます。
ただし、不動産の維持管理費や修繕費は譲渡費用に含まれないので注意が必要です。
例えば、収入金額が4,000万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が100万円だった場合、
4,000万円−（3,000万円＋100万円）で900万円に譲渡所得税がかかることになります。
そして所有期間3年間だったとすると、900万円×39%で351万円が譲渡所得税となるのです。
住民税
住民税も譲渡所得税と同様で、譲渡所得にかかる税金です。
住民税も不動産の所有期間によって税率が異なり、譲渡された年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は9%、所有期間が5年を超える場合は5%と安くなります。
不動産の相続はモメやすいので相続税対策はお早めに
相続税のなかでもとくに扱いが難しいといわれる「不動産」
評価方法が複雑なこともそうですし、相続税以外の税金が生じたり、相続人が複数いる時はトラブルが生じやすいといった点も挙げられるでしょう。
将来的に不動産を相続する予定のある人は、早めに対策を講じておくと安心です。
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