明石市の農地の相続税の納税猶予
打ち切り、売却、担保、継続届出書
この記事では、明石市の農地にかかる相続税の納税が猶予・免除される要件や
手続きについて、わかりやすく丁寧に説明します。
また、この納税猶予の措置は、その農地の20％超を売却した場合や、
継続届出書を提出しなかった場合等には、そのすべてが打ち切られてしまいます。
せっかく猶予されたのに、うっかり打ち切れることがないように、
猶予措置の打ち切りについても併せて紹介します。
是非、参考にしてください。
農地にかかる相続税の納税猶予とは？
農地にかかる相続税の納税猶予の制度は、正式には、「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」といいます。
この特例は、ざっくり言うと、農業を営んでいた被相続人（亡くなった人）等から
相続や遺贈（遺言によって財産を取得させること）によって農地を取得し、その人も農業を営む場合等に、
相続税の一部又は全部の納税が猶予され、さらに一定の要件を満たすと猶予中の相続税の納税が免除されるというものです。
猶予される税額の計算方法
猶予されるのは、農地等の価額のうち農業投資価格による価額を超える部分に対応する相続税額です。
設例を基に、猶予される税額の計算方法を説明します。
例えば、法定相続人が一人で、相続税の課税価格が1億円、その内、
農地の価額が6000万円、農業投資価格による価額が30万円だとします。
法定相続人が一人の場合は、遺産に係る基礎控除額は「3000万円＋600万円×1人＝3600万円」となるため、
課税遺産総額は「1億円−3600万円＝6400万円」となり、相続税額は「6400万円×30％−700万円＝1220万円」となります。
次に、農地の価額を農業投資価格による価額に置き換えて相続税額を計算します。
本来の農地の価額と農業投資価格による価額の差額は「6000万円−30万円＝5970万円」なので、
課税価格は「1億円−5970万円＝4030万円」となり、課税遺産総額は「4030万円−3600万円＝430万円」となり、
税額は「430万円×10％＝43万円」となります。
本来の相続税額と農業投資価格による価額に置き換えた相続税額の差額は
「1220万円−43万円＝1177万円」となり、この設例のケースでは、
特例によって1177万円の納税が猶予されることになります。
なお、農業投資価格の確認手順は次のとおりです。
- 「路線価図・評価倍率表」にアクセス
- 該当する年（相続開始の年）をクリック
- 農地の所在する都道府県をクリック
- 「 土地関係以外」の欄の「農業投資価格の金額表」をクリック
以上の手順で、10アール当たりの農業投資価格を確認できます。
いまいちよく分からない方にもあやめ不動産になら安心してご相談いただけます。
特例の要件
特例を受けるための要件について説明します。
被相続人、相続人、農地のすべてについて、それぞれの要件を満たしていなければ、特例の適用を受けることはできません。
被相続人の要件
まず、被相続人の要件についてですが、被相続人が次のいずれかに該当する人でなければなりません。
- 死亡の日まで農業を営んでいた人
- 農地等の生前一括贈与をした人
※死亡の日まで受贈者が贈与税の納税猶予又は納期限の延長の特例の適用を受けていた場合に限られます。 - 死亡の日まで相続税の納税猶予の適用を受けていた農業相続人又は農地等の生前一括贈与の
適用を受けていた受贈者で、障害、疾病などの事由により自己の農業の用に供することが
困難な状態であるため貸借権等の設定による貸付けをし、税務署長に届出をした人
- 死亡の日まで特定貸付け等を行っていた人
相続人の要件相続人は、要件を満たす被相続人の相続人であって、かつ、次のいずれかに該当する人でなければなりません。
- 相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も引き続き農業経営を行うと認められる人
- 農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者で、特例付加年金又は経営移譲年金の
支給を受けるためその推定相続人の1人に対し農地等について使用貸借による権利を設定して、
農業経営を移譲し、税務署長に届出をした人
※贈与者の死亡の日後も引き続いてその推定相続人が農業経営を行うものに限ります。
- 農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者で、障害、疾病などの事由により
自己の農業の用に供することが困難な状態であるため賃借権等の設定による貸付けをし、税務署長に届出をした人
※贈与者の死亡後も引き続いて賃借権等の設定による貸付けを行うものに限ります。
- 相続税の申告期限までに特定貸付け等を行った人
（農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者である場合には、相続税の申告期限において特定貸付け等を行っている人）
農地の要件
特例の適用を受けられる農地は、次のいずれかに該当するものであり、かつ、
相続税の期限内申告書にこの特例の適用を受ける旨が記載されたものに限ります。
- 被相続人が農業の用に供していた農地等で相続税の申告期限までに遺産分割されたもの
- 被相続人が特定貸付け等を行っていた農地又は採草放牧地で相続税の申告期限までに遺産分割されたもの
- 被相続人が営農困難時貸付けを行っていた農地等で相続税の申告期限までに遺産分割されたもの
- 被相続人から生前一括贈与により取得した農地等で被相続人の死亡の時まで贈与税の納税猶予又は納期限の延長の特例の適用を受けていたもの
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が相続開始の年に被相続人から生前一括贈与を受けていたもの
相続時精算課税に係る贈与によって取得した農地は対象外
この特例の対象となる取得方法は、相続又は遺贈で、相続時精算課税に係る贈与によって取得した農地は、この特例の対象外です。
手続き
特例を受けるためには、相続税の申告書に所定の事項を記載し期限内に提出するとともに
農地等納税猶予税額及び利子税の額に見合う担保を提供することが必要です。
申告書には相続税の納税猶予に関する適格者証明書や担保関係書類など一定の書類を添付することが必要です。
詳しい手続きについては、税務署又は税理士と連携しているあやめ不動産にお任せください。
また、納税猶予期間中は相続税の申告期限から3年目ごとに、引き続いてこの特例の適用を受ける旨
及び特例農地等に係る農業経営に関する事項等を記載した届出書（この届出書を「継続届出書」といいます。）を
提出することが必要です。継続手続きについて詳しくは、国税庁ウェブサイトページをご参照ください。
免除される場合
次のいずれかに該当する場合は、猶予されている納税が免除されます。
- 特例の適用を受けた農業相続人が死亡した場合
- 特例の適用を受けた農業相続人が特例農地等（この特例の適用を受ける農地等をいいます。）の
全部を租税特別措置法第70条の4の規定に基づき農業の後継者に生前一括贈与した場合
※特定貸付け等を行っていない相続人に限ります。
特定貸付け等とは、農業経営基盤強化促進法又は都市農地の賃借の円滑化に関する法律の規定による一定の貸付けをいいます。
- 特例農地等のうちに平成3年1月1日において三大都市圏の特定市以外の区域内に所在する
市街化区域内農地等（生産緑地等を除きます。）について特例の適用を受けた場合において、
当該適用を受けた農業相続人が相続税の申告書の提出期限の翌日から農業を20年間継続したとき
（当該農地等に対応する農地等納税猶予税額の部分に限ります。）
※特例農地等のうちに都市営農農地等を有しない相続人に限ります。
納税猶予の打ち切り
次のいずれかに該当することとなった場合には、納税猶予は打ち切られ、
納税猶予税額の全部又は一部を納付しなければならなくなり、さらに利子税を納付しなければならなくなります。
- 特例農地等について、譲渡等があった場合
- 特例農地等に係る農業経営を廃止した場合
- 継続届出書の提出がなかった場合
- 担保価値が減少したことなどにより、増担保又は担保の変更を求められた場合で、その求めに応じなかったとき
都市営農農地等について生産緑地法の規定による買取りの申出又は指定の解除があった場合や
都市計画の変更等により特例農地等が特定市街化区域農地等に該当することとなった場合
※都市計画法第8条第1項第1号に掲げる田園住居地域内にある農地等でなくなり、
特定市街化区域農地等に該当することとなった場合は除きます。）
- 特例の適用を受けている準農地について、申告期限後10年を経過する日までに農業の用に供していない場合
納税猶予終了と同時に売却したい
「農地を相続したものの活用する予定がない」、「後継ぎがおらず農業を引退したい」など、
相続や離農をきっかけに農地の売却を検討している方もいらっしゃると思います。
一方で、農地の売却は一般的な宅地の売却とは異なり、農地法に基づく許可が必要ということはご存知でしょうか。
また、農地売却の際は売却額の2割弱か同程度の税金が発生することが多いものの、
一定の要件を満たす農地の売却であれば節税につながる仕組みもあります。
農地売却に必要な許可や、売却の手続きとその流れ、相続した農地を売却するために
必要なことや発生する税金について説明しますので、農地売却を検討中の方は参考にしてみてください。
役所への事前相談
農地の売却では、最初に役所への事前相談を行います。
相談先は、3条許可なら農業委員会、5条許可なら都道府県知事または指定市町村長です。
さらに5条許可の場合、農地転用できる農地であるかどうかを確認するために、事前に役所に農地種別調査を依頼します。
価格査定
事前相談によって許可の見通しが立てば、次は不動産会社へ対象の農地の価格査定を依頼します。
農地の価格は地域や面積、転用の有無、土壌の状態等で価格が異なるため、
細かく調査して適切に査定してもらうことがポイントです。
中には、不動産会社というと尻込みしてしまう方もいると思います。
あやめ不動産なら無料相談からお気軽にご連絡頂けますので、
安心してお任せください(^^)/
媒介契約の締結・売却活動の開始
価格査定が済み、依頼したい不動産会社が決まったら、不動産会社に仲介を
依頼するための媒介契約を締結して売却活動を開始します。
売却活動は、許可申請前に行うことが重要なポイントです。
理由としては、3条許可においては、買主に農業ができる能力があるか等の審査が行われ、
5条許可においては、転用後の買主の事業の確実性等の審査が行われるからです。
そのため農地の売却では、不動産会社と媒介契約を締結後に売却活動を行い、
買主を決めた後で許可申請を行うというのが流れとなります。
停止条件付き売買契約
農地売却の売買契約では、買主が決まったら停止条件付き売買契約を締結します。
停止条件付き売買契約とは、条件とする事実が発生するまでは、
売買のような法律効果の発生を停止させるという契約のことです。
具体的には、「農地法に基づく許可が取れたら」という条件のもとに、
その条件が発生した場合に「本契約の効力が発生する」という契約になります。
農地の売却は農地法に基づく許可が下りない限り、売買契約は無効です。
一方で、許可を取得するために先に買主を決めておく必要があります。
そこで、停止条件付きの売買契約を締結し、契約時点では契約の効力を発生させず、
後で許可が下りたら契約の効力が発生するように段取りを整えておくのです。
許可申請・許可指令書交付
売買契約を締結したら、許可申請を行います。
許可申請から許可指令書の交付までは、通常1カ月程度を要します。
引渡
農地法に基づく許可が下りたら、次に農地の引渡を行います。
農地の引渡では、所有権移転登記申請のために、売主が農地法の許可指令書を買主へ引渡すことが必要となります。
確定申告
農地の売却により税金が生じる場合や、節税のために特例を利用する場合には、確定申告が必要です。
確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。
明石市の農地売却に関しては、経験豊富なあやめ不動産にお任せいただければ
面倒な手続きから、細かい計算方法やご不安に思われている事
全てお任せいただけます(‘◇’)ゞ
まとめ
以上、農地にかかる相続税の納税猶予について説明しました。
前述のとおり、納税猶予を受けた相続人が亡くなった場合はそのまま免除されるため、
農家を継ぐ場合で、かつ、相続税がかかる場合（課税価格が基礎控除額よりも高い場合）は、絶対に適用を受けたい特例です。
納税猶予の適用を受けたい場合は、相続税に強い税理士に相談して進めることをお勧めします。
税理士をお探しの方は、お気軽にあやめ不動産にご連絡ください。
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