空き部屋のマンションはどう活用できる？
そのまま放置しておくと、税金などの諸費用が嵩むばかりです。空き部屋のマンションを有効に活用できる手立てはないのでしょうか。
この記事では、空き部屋のマンションの活用事例を紹介していきます。
居住目的の賃貸として活用する
レンタルスペースとして活用する
社会貢献を目的として活用する
居住目的の賃貸として活用する
マンションの空き部屋の活用方法として、本来の用途である居住用として貸し出すのが最も一般的です。
実際にどのように貸し出しているのか、事例を紹介していきましょう。
マンションを知人や友人に貸す
マンションが空き部屋になるのが、海外赴任などの限られた一時期であるのが明らかな場合、
事情を汲んでくれる知人や友人に貸し出す事例があります。
不動産会社を介さない賃貸なので、仲介手数料が節約できるメリットがあります。
また期間限定の貸出しだということを理解してもらっていることから、退去もスムーズに行われると考えられます。
でも、その一方で、親しい関係だからこその注意点があるのも事実です。トラブルを回避するためには
不動産業者に頼んだ方がリスクは避けられるでしょう。
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賃貸契約を締結する
たとえ親しい間柄であっても、大事な財産の貸出しをするのですから、後のトラブルを回避するために、
賃貸借契約は必ず交わしましょう。国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書」を参考に、次のような事項について定めた賃貸借契約書を作成します。
- 契約期間
- 家賃の額・納付方法と期限
- 共益費・敷金の有無と金額
- 禁止事項（貸主の承諾のない模様替え、また貸しなど）
- 契約解除の要件（家賃の滞納、目的外の使用、上記禁止条項への違反など）
- 賃借人が退去する際の原状回復義務とその範囲
期間限定の賃借は「定期借家契約」とする
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の２種類があります。
普通借家契約では、賃借人が更新を希望した場合、貸主側に「正当事由」があると認められない限り、
それを拒むことができません。「正当事由」が認められるのは、限定的であり、多くの場合、賃借人の要求が通ります。
定期借家契約だと、期間が満了すれば確実に契約は終了となります。また、期間が１年未満の契約も可能です。
いずれ元のマンションにもどって暮らすことが明白な場合は、スムーズに契約が終了する定期借家契約を締結しましょう。
シェアハウス
家族がいなくなり、単身で住むマンションの部屋内のスペースが余っている状況の場合、
シェアハウスとして貸し出す事例があります。オーナー自らが部屋の管理を行うことができるので、管理が行き届く点がメリットです。
ただし、これまで全国的に展開されているシェアハウスにおいて、家賃の滞納や不払い、
マンション内入居者とのトラブル、シェアハウス入居人同士のトラブルが発生しています。
つまり、住人のマナーの継続が、ひとつの大きな課題となるのです。こうしたトラブルを回避するために、
シェアハウスにした場合の注意点について紹介していきましょう。
退去について特約を定める
マンションの部屋全体を貸し出す事例と同様に、定期借家契約を交わします。シェアハウスの場合、出入りの頻度が多いので、
「最低入居期間」や「退去」について特約で定めます。
「最低でも3カ月は入居」「退去日の申告は○○ヵ月前まで」「デポジット(預り金)の返金はクリーニング費用が発生しない場合のみ」など、
きめ細かなルールを定めておきましょう。
新たに間仕切りを設ければ違法の可能性
シェアハウスの中には、部屋をさらに簡単な間仕切り壁で小さな空間に仕切り、多人数に貸し出すことがあります。
こうした状態の物件は、建築法上「寄宿舎」に該当します。その場合、各壁は準耐火構造としなければならないため、
簡易な間仕切りは違反物件となります。したがって、現状のマンションの部屋割りの範囲において、シェアをするのが基本的な使い方となります。
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レンタルスペースとして活用する
今、マンションの空き部屋をレンタルスペースとして活用する方法が注目されています。
実際にどのような用途で利用されているのか事例を紹介していきましょう。
貸し会議室
貸し会議室は、椅子とテーブルを置けば運営ができる手軽さから、レンタルスペースの活用事例の中で最も一般的です。
社内に会議室が足りない会社やリモートワークをベースとした会社の利用が期待できます。
打ち合わせや商談、あるいは、セミナー会場や面接会場としての活用が想定できます。
必要に応じてWi-Fi、スクリーン、プロジェクタ、ホワイトボードなど用意することで、さらに利用を希望する階層の増加が見込めます。
部屋が汚れにくく、管理が楽だというメリットがありますが、競争が激しいため、レンタル料金を上げにくいというデメリットがあります。
パーティルーム
マンションは、もともと家族が暮らすための場ですから、アットホームな空間づくりが重要な要素となるパーティルームとの親和性が高いと言えます。
ハロウィン、クリスマス、女子会など多様なイベントでの利用が期待できます。
設備としてはテーブルや、ソファ、ラグなどを始め、ゲームを楽しめるように家電の充実が求められます。
貸し会議室と比べて高いレンタル料が期待できますが、利用者の多くは、Instagram向けに、
見栄えのするインテリアを望んでおり、オーナーのデザインセンスが問われることになります。
またインテリアも時代によって流行りすたりがあるため、たとえ一時期人気だったとしても、内装の更新を怠ると、ライバルに客を奪われることがあります。
さらに、飲酒やゲームを行うため、騒音で近隣に迷惑をかけてしまうリスクもあります。
設備が壊れたり、部屋が汚れたりすることもあるので、対策や使用ルールを明確にしておかないと、損害が大きくなります。
民泊
本来、宿泊料をもらって他人を宿泊させるのは、旅館業の登録が必要でした。
しかし、外国人観光客の増加や空き家・空室問題の増加に伴い、マンションの空き部屋を有効に活用する
手法として、「民泊」という方法が生まれました。
「住宅宿泊事業法（民泊新法）」の届出をすることで、旅館業法の許可がなくても、他人を宿泊させることが可能です。
実際にマンションで民泊を運営する人も増えてきましたが、利用客のゴミ出しルールを守らないことや
部屋でパーティーなどをすることで、騒音トラブルも発生しています。
また法律で、営業日数が1年間で180日以内とされていることから、営業的にも高い収益が望めないのが実情です。
レンタルサロン
整体師やエスティシャンが、施術する場所を提供します。
施術ベッドや必要備品を揃えた状態で、時間あるいは月単位で貸し出しをします。
エステサロンは、自分の店舗で開業すると開業資金や家賃などの支出を伴いますが、
レンタルサロンを利用すると初期費用が抑えられるため、小規模の事業者にとっては魅力的なスペースとなるでしょう。
レンタルスタジオ
マンションの空き部屋をレンタルスタジオとして貸し出す方法があります。
たとえば、次のような用途の使用が行われています。
- 撮影スタジオ
- ダンススタジオ
- カフェスペース
- キッチンスペース
それぞれの用途によって、椅子や机、パソコンなどの設備を用意しておくと利用者に喜ばれます。
キッチンスペースでは、一定の調理器具を揃えれば、料理教室としての活用も期待できます。
学習塾の教室
学習塾の教室として貸し出すという方法があります。和室・洋室を問わず利用が可能です。
特に住宅街にあるマンションだと、近くの子ども達が通いやすい環境なので地の利があります。
利用のない時間帯は、ピアノや書道の教室など、別の学びの場として貸し出すこともできます。
社会貢献を目的として活用する
マンションの空き室利用は、収益よりも社会貢献を優先する活用方法があります。どのようなものなのか紹介をしていきましょう。
こども食堂
今の日本は、子ども達の7人に1人が貧困に苦しんでいると言われています。
こども食堂は、地域住民や自治体が主体となり、無料または低価格帯で子どもたちに食事を提供するコミュニティの場です。
経済的に厳しい生活をしている家庭の子ども達に、手作りの温かい食事が食べられるのは成長期の子どもたちにとって心身の健康に有意義です。
しかし、こども食堂を運営するスタッフや団体は、多くの場合ボランティアであり、
場所を借りる費用が大きな課題となっています。貧困対策に理解のあるオーナーが、
マンションの空き室や空き家をこども食堂の場に提供する事例も増加しています。
賃貸住宅への入居が困難な人への支援
国は、住居の確保が難しい低所得者、高齢者、障害者、子どもを養育している人、被災者、外国人を
「住宅確保要配慮者」と定めて、賃貸住宅へのスムーズな入居を支援する「新たな住宅セーフティネット制度」を施行しました。
この制度では、不動産業者やオーナーが、所有物件を「要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として登録します。
要配慮者のみを受け入れる住宅は、住宅改修の際や一定収入以下の人が入居する際に、国や地方自治体から経済的支援を受けることができます。
マンションの空き室を「要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として自治体に登録することで、賃貸住宅への入居が困難な人への支援となります。
まとめ
マンションの空き室は、賃貸住宅として貸し出す方法が、最も一般的な活用方法です。
知り合いに直接貸し出すことで、仲介手数料が節約できます。ただし、いくら知り合いだからといって、
口約束だけで貸し出すのは危険です。後のトラブルを回避するため、賃貸借契約は、
きちんとした形で締結をしましょう。その場合、確実に退去が要求できる定期借家契約とします。
単身でマンションに住むため、余ったスペースを有効活用したい場合は、シェアハウスとしての活用があります。
所有者が目を光らせることができるので、部屋の管理面でのメリットがあります。
居住用以外の活用法として、今、ﾚﾝ宅スペースが注目されています。たとえば、次のような用途として、部屋を貸し出しています。
- 貸し会議室
- パーティルーム
- 民泊
- レンタルスタジオ
- レンタルサロン
- 学習塾
マンションの空き室は、収益よりも社会貢献を優先した活用法もあります。たとえば貧困対策として、
子ども食堂への機序提供や住宅確保要配慮者への貸出しといった事例があります。
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