収益物件を選ぶとき「表面利回り」だけで判断していませんか？あやめ不動産が解説する～本当に稼げる物件の見極め方～
立地・修繕リスク・空室率など多角的にチェックする方法を紹介します。
利回りだけでは見えない「収益物件の真の価値」
収益物件探しで多くの人が最初に注目するのが「利回り」です。
もちろん利回りは重要な指標ですが、数字だけを信じて購入すると痛い目を見ることがあります。
例えば「表面利回り10％」の物件でも、実際に手元に残るお金（実質利回り）は、修繕費・管理費・空室期間を考慮すると5％以下になることも。
あやめ不動産では、こうした数字の裏にある現実を丁寧に確認することをおすすめしています。
見落としがちな「立地」と「入居需要」の関係
利回りが高くても、入居者がいなければ収益はゼロです。
収益物件探しでは、立地と需要のバランスを重視することが大切です。
1. 駅距離と生活動線をチェック
地方物件では「駅から遠い＝空室リスクが高い」とは限りません。
近隣にスーパーや学校、病院などが揃うエリアは安定した需要があります。
2. 将来の人口動態を確認
自治体の人口推移や再開発計画も重要です。
人口減少が続く地域では、将来的に空室率が上がり、家賃下落につながるリスクがあります。
物件の「修繕リスク」を見極めるポイント
築年数が古い物件は価格が安く、利回りも高く見えますが、購入後に大規模修繕や給排水トラブルが発生すると想定外の出費が生じます。
1. 外観だけでなく「配管・屋根・電気系統」を確認
昭和築の物件は配管の老朽化による漏水リスクが高いです。
修繕履歴や点検記録を確認し、将来のメンテナンスコストを見積もることが重要です。
2. 管理会社の対応力も確認
建物の維持は、管理会社の力量にも左右されます。
対応が遅い会社では入居者満足度が下がり、退去リスクが高まります。
融資とキャッシュフローの「安全ライン」を意識する
高利回りでも、融資条件によってはキャッシュフローが厳しくなることがあります。
投資前に以下を確認しましょう。
※毎月の返済額が家賃収入の50〜60％以内に収まっているか
※返済比率が高すぎないか（空室1室でも赤字になる構造は危険）
※想定外の修繕や入居遅れにも耐えられる余裕資金を確保しているか
あやめ不動産では、収益物件購入前のシミュレーションを通して、安心できる投資計画を提案しています。
数字の裏にある“現実”を読む力を養おう
収益物件は「利回りの数字」よりも、実際にお金が残る仕組みをどう作るかが本質です。
※表面利回りではなく実質利回りを重視
※立地と需要のバランスを分析
※修繕・管理リスクを見落とさない
※キャッシュフローの余裕を確保する
あやめ不動産では、この4つのポイントを押さえ、安心して長期運用できる物件選びをサポートしています。
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