土地の買取・再開発の具体的な仕事内容
土地の買取・再開発は、主に周辺の土地を複数買い上げ、使い勝手や資産価値を高めて利益を出すために行われます。
買い取った土地の活用目的としては、以下のようなものが代表的です。
※不整形地を隣地とまとめて整形地にする
※土地を一つにまとめてマンション用地にする
※工場用の土地にして企業に売る
土地の買取・再開発には、土地の利害関係者との各種交渉や、国への許認可申請・各種手続きなど多様な内容が伴います。
従って、相応の知識・経験があってこそ成り立つプロフェッショナルな業務です。
土地の買取・再開発の利益が上がる仕組み
■土地を安く仕入れて不動産業者に高く売る
まずは、不動産会社に対する土地の転売によって利益を得ている場合です。
訳ありの土地や、所有者が早く手放したいと考えている土地を購入することで、安く仕入れて利益を出しています。
例えば、次のような工夫で買取価格を抑えています。
・早く売りたい人の土地を現金で即購入している
・価値の低い土地を目当ての土地と一緒に引き取っている
・収益の伸び悩んでいる賃貸物件を買い取る
本来の価値より安く仕入れることにより、高く売却して利益を出すことが可能です。
■土地買収後に新しい物件を建てて売却する
土地を買収した後に、新たに建物を建てて売却することもあります。
例えば、空室率の高い集合住宅の土地を買い取り、一度解体してから分譲マンションを建てて収益化するといったケースが代表的です。
また、更地にしてから転売することで利益を得るケースもあります。
土地の買取・再開発の契約形態
他社のために土地の買取・再開発を行う場合、大きく分けて2つの契約形態が存在します。
-用地を買収後に一括して転売-
複数の土地を買収してからまとめ、一つの土地として転売する場合、安く買って売却することで利益を確保しています。
買収・販売の手数料のほか、売却差益を得られるため利益も大きくなります。
ただし、すべての用地の買収が完了するまで転売できないため、資金繰りに余裕がある業者向けの方法です。
-他社の土地の買取・再開発を仲介し手数料を受け取る-
他社の買取・再開発を仲介して手数料を受け取る方法もあります。
契約内容によっても異なりますが、用地買収の仲介をする場合、一件ずつ手数料が得られます。
転売差益が入らないため比較的収益は小さくなりますが、買収が長引いても損失リスクを負わずに済むメリットがあります。
土地の買取・再開発の交渉を有利に進めるポイント
もしも、自分の所有している土地に対する買取・再開発の依頼が来た場合、どのように対応すれば良いのでしょうか。
土地の買取依頼がくるときは、不動産会社は以下のいずれかの理由で、対象の土地に目星をつけている可能性が高いです。
・買主の希望に合った土地と評価している
・周辺一体の土地の買取・再開発が行われている
・将来の値上がりが期待でき、投資用に買い取りたい
このポイントを踏まえ、対応方法を２点紹介します。
■隣地や周辺を一体にして売却する
近隣の土地の所有者と交渉が可能であれば、一つにまとめて売却することを検討してみましょう。
特に、隣地が以下の条件に当てはまる場合、より高く売れるケースが多いです。
・隣地が空き家や空き地であり地主も処分に困っている
・周辺の土地とまとめることで再開発しやすい土地になる
ただし、価格の査定や不動産会社との交渉などは個人で行うのは難しいため、専門家に依頼することをおすすめします。
■土地の相場価格を確認する
土地の相場を確認するのも、交渉を有利に進める重要なポイントです。
相手の提示した価格が適正かどうか知らずに売ると損をする可能性があります。
土地の相場は、他の不動産会社の査定の利用や、国土交通省の取引データを確認することでも調べることが可能です。
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