不動産をいざ有効活用しようと思っても、選択肢が多すぎて困ってしまう方もいるのではないでしょうか。
まとまった初期費用がかかる活用方法の場合は、「投資しただけの利益を得られるか」などをあらかじめ考えておく必要があります。
また、不動産の活用目的を達成できる方法かを見極め、選択に後悔しないようにしたいところです。
それぞれのメリット・デメリットなどを、活用方法選びの参考にしてください。
不動産の活用方法は大きく分けて3つある
不動産の有効活用方法には、大きく分けて「貸す」・「売る」・「買う」の3つがあります。
不動産を活用する目的は、「高い収益を確保したい」「節税対策をしたい」「地域に貢献したい」など、人によってさまざまでしょう。
不動産の活用を始める際には、活用方法ごとの特徴を理解したうえで、自分に合うものを見極めることが大切です。
不動産を「貸す」活用方法5選
まずは、不動産を「貸す」活用方法として、メリット・デメリットを踏まえながら紹介します。
アパート・マンション経営
土地活用方法の王道ともいえるのが、アパートやマンションを建てて、第三者に貸し出す方法です。
アパート・マンション経営では、入居者がいる限りは安定して家賃収入を得られます。
ターゲットを明確にしてニーズに合う物件を建てられれば、入居率を高い状態で維持できるなど、高収益も期待できるでしょう。
また、アパートやマンションを建てた土地は、更地のままにしておくのと比べて課税評価が下がることから、節税効果もあります。
ただし、アパートやマンションを建てるにはまとまった初期費用がかかるため、ハードルが高いと感じる方も多いかもしれません。
戸建て賃貸経営
アパートやマンションの代わりに、戸建て住宅を貸し出す方法もあります。
アパート・マンションは入居者が入れ替わるペースが比較的早いものの、戸建て住宅の場合は、長めに住んでもらえる可能性が高いでしょう。
よって、長期間安定した収入を見込めるのが特徴です。
一方で、基本的には住宅1棟に対し1世帯しか入居できないため、収入額は大きくありません。
また、1世帯が退去すれば入居者はいなくなってしまうことから、収入がゼロになるリスクも高いといえるでしょう。
リスクを低減するために、敷地内に複数の戸建て住宅を建てる場合は、その分の広い土地が必要です。
ビル経営
ビル経営は、店舗ビルやオフィスビルを建てて貸し出す方法です。
特に、駅前などの好立地に土地がある場合は、退去者が出てもすぐに次の入居者が見つかるため、回転率が良くなります。
また、多少割高な賃料でも入居したいと考えるテナントも多い傾向です。結果として、収益性が高まりやすいでしょう。
逆にいえば、需要が高いのは「駅から徒歩数分圏内」などと、求められる土地条件が高い点はデメリットとなるかもしれません。
また、法人や企業をターゲットとするビル経営は、景気により需要が左右されるリスクもあります。
駐車場経営
駐車場経営は、月極駐車場やコインパーキングを整備して運用する方法です。
月極駐車場とは、利用希望者と月単位で契約し、毎月の賃料を得る代わりに貸し出す駐車場です。
一方のコインパーキングは、不特定多数の人へ時間単位で貸し出し、利用時間に応じた賃料を得る駐車場です。
特に月極駐車場経営は機械導入が不要なため、初期費用を抑えやすい活用方法です。
ただし、建物を建てて賃貸するのと比べると、税制優遇の措置がないため、固定資産税が高くなるケースがあります。
定期借地
定期借地は、土地を貸し出して地代を得る方法です。土地を貸すだけなので手間がかからず、経営を始めるための資金を確保する必要もない点がメリットでしょう。
土地を貸す方法にはいくつかの種類がありますが、定期借地の場合は、契約期間満了後に土地を更地にした状態で確実に返還してもらえます。
ただし、契約期間中は土地の所有者ではあり続けるものの、土地の利用はできないため注意が必要です。
不動産を「売る」活用方法2選
売却
「活用方法」というイメージがないかもしれませんが、不動産を売却して現金を得ることも、有効な活用方法の一つといえます。
主なメリットは、一度にまとまった現金を得られることや、不動産の所有により発生していた税金の負担が軽減されることです。
一方で、不動産を「貸す」活用方法のように、長期的には収入を得られません。
また、不動産を売却する際にかかる諸経費や、売却して得た利益にかかる税金についても理解しておく必要があります。
等価交換
等価交換とは、土地の所有者が土地を提供し、不動産会社などがその土地に建物を建てたうえで、土地・建物を両者が共同で所有する方法です。
土地の所有者側から見ると、土地の一部持分を提供する代わりに、同等の価値がある建物の持分を得られます。
等価交換では、建物を建てる際の費用を不動産会社などが負担するため、資金が少なくても活用を始められる点が特徴です。
ただし、「ここで事業をしたい」と思ってもらえるような条件の良い土地でないと、そもそも契約が成立しない可能性があるでしょう。
不動産を「買う」活用方法
不動産を「買う」活用方法には、資産の組換え・買換えがあります。具体的には、以下のような例が挙げられるでしょう。
・不動産を新たに購入する（＝現金を不動産にする）
・条件の悪い土地を売却し、条件の良い賃貸物件を購入する
不動産を新たに購入するケースでは、相続税の軽減効果が期待できます。
また、条件の悪い土地を売却し、条件の良い賃貸物件を購入するケースでは、収益性の改善が期待できるでしょう。
なお、不動産の購入時には諸経費がかかるほか、変更後の不動産でも、価格変動リスクなどさまざまな事業リスクが発生する点に注意が必要です。
それぞれ特徴が異なるため、所有する土地・建物の条件や、不動産の活用目的に照らし合わせて適切な活用方法を選びましょう。
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