前回の記事では【相続する不動産の活用方法】について説明しました。
前回記事↓
相続する不動産の活用方法をご提案できる有効活用アドバイザー「あやめ不動産」
今回は土地の活用方法と経営に適した人について解説していきます！
相続した土地の活用方法①
-アパート経営-
相続した土地の活用方法として、最も収益性が高くポピュラーな方法といえるのが、アパートやマンションを建築して賃貸経営する方法です。
（１）アパート、マンション経営に適した土地
以下の条件に1つでも多く合致する土地であれば、アパート、マンション経営に向いているといえます。
・最寄り駅から徒歩10分以内
・将来に向けて人口の増加、維持が見込める（若い人の人口が多い）
・できるだけ正方形に近いシンプルな形状
立地条件は賃貸経営において最も重要な要件なので、入念な精査とシミュレーションが必要でしょう。
また、形状がシンプルである方が建築費用を安く抑えられる上に、入居者が決まりやすい間取りにしやすくなります。
（２）アパート、マンション経営に適している人
アパートやマンションは建築費用が高額になるため、ほとんどのケースで不動産投資ローンを利用することになります。
そのため、安定した収入がある会社員や公務員で、かつ1,000万円以上の自己資金を用意できる人が適しています。
さらに、本格的な資産形成をして次世代に受け継ぎたいという意向をお持ちの方であれば、よりアパート、マンション経営に適しているといえるでしょう。
（３）アパート、マンション経営の始め方
アパート、マンション経営を始めるまでの大きな流れを時系列に並べると、以下のようになります。
・土地活用を専門業者に相談する
・賃貸経営の提案、シミュレーション
・建築計画立案、費用の見積もり
・建物を建築
・管理会社と管理委託契約を結ぶ
・入居者募集、賃貸経営開始
相続した土地の活用方法②
-駐車場経営-
駐車場経営は、初期費用が安く済む点がメリットの土地活用方法です。
駐車場経営の方法は、月額で契約する「月極駐車場」と、利用時間に応じて料金設定し不特定多数が利用する「コインパーキング」に分けられます。
（１）駐車場経営に適した土地
以下に当てはまる土地は、駐車場経営に適しているといえます。
・住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域にある
・商業施設や公共施設、観光地などに近い
・建物を建てるのに不向きな狭小地、変形地である
・他の土地活用法に当てはまりにくい
住宅地、オフィス街など駐車場需要が高い地域は、月極とコインパーキング両方に適しています。
商業施設や公共施設、観光地などに近い土地はコインパーキングに適しており、場所によっては大きな利益を見込めるでしょう。
（２）駐車場経営に適している人
駐車場経営による土地活用に適している人は、手軽でリスクが低いというメリットがそのまま当てはまります。
・何か土地活用をしたい
・将来的に別の土地活用ができる余地を残しておきたい
・なるべく少ない資金で土地活用を始めたい
一般的にアパート・マンション経営に比べると収益性が低くなるため、あまり多くを期待しないものの何か土地活用をしておきたいという方に適していると言えます。
相続した土地の活用方法③
-トランクルーム-
土地にコンテナを設置し、トランクルームとして収納スペースを賃貸する方法です。
（１）トランクルームに適した土地
・近くにオフィスビルやマンションが多い都市部や住宅地
・居住に適さない土地
・土地の間口が6ｍ以上、さらに前面道路の幅員が6ｍ以上ある
騒音や日当たりが悪いといった居住用に適さない土地でも、トランクルームであれば問題なく設置することができます。
一方、下記にあてはまる土地ではトランクルームの設置ができないため注意が必要です。
・第一種・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・市街化調整区域
（２）トランクルーム経営に適している人
・アパート・マンション経営よりも初期費用を抑えたい
・管理費用や修繕費用があまりかからない土地活用をしたい
・将来的に別の土地活用ができる余地を残しておきたい
アパート・マンション経営と比較すると収益性は劣りますが、修繕が少なく管理費用も抑えられます。
（３）トランクルームの始め方
トランクルームの運用方法は、大きく以下の3種類に分けられます。
・自主管理
・フランチャイズ
・管理会社に土地を貸し、サブリースで運営する
自主管理では利用者の募集や契約も自ら行う必要があり手間や時間がかかるため、初めてトランクルーム経営をする場合は避けた方がいいでしょう。
相続した土地の活用方法④
-太陽光発電-
郊外や山間部、休耕地など他の土地活用法が見出せない土地でも、太陽光発電であれば可能なケースがあります。
（１）太陽光発電所に適した土地
太陽光発電所に適した土地の条件は、以下の通りです。
・土地の価値が低く他の活用法が見出せない
・日中の時間は日当たりが安定している
・豪雪地帯ではない（積雪がパネルを覆ってしまうため）
・送電設備が近くにある
太陽光で発電した電力を送電網に届ける必要があるのですが、電線が近くになければ設置をしなくてはならなくなることを覚えておきましょう。
（２）太陽光発電に適している人
太陽光発電所の運営に適する条件は特にありませんが、他の土地活用法の可能性を絶たれてしまった場合に、他に有効な土地活用法はないかと模索をしている方は検討する価値があるでしょう。
太陽光発電は、再生可能エネルギーを利用することから地球環境保護に有効な手段であり、ビジネスモデルが確立している数少ない環境ビジネスでもあります。
土地活用によって地球環境保護に貢献したいという意識をお持ちの方にとって、太陽光発電所は具体的な手段になると言えます。
売却する
選択肢のどれにも当てはまらず有望な土地活用法がない場合、もしくはそもそも土地活用をする意欲がそれほどないという場合は、売却することもひとつの選択肢に入ります。
（１）土地を売却した方が良いケース
以下のようなケースでは、土地活用よりも売却のほうが適していると言えるでしょう。
・有望な土地活用法が見当たらない
・土地に対する思い入れが特にない
・土地よりも現金がほしい
土地活用法が見当たらないということに加えて、その土地に対する思い入れが特にないというのが重要なポイントになります。
なぜなら、土地は一度手放すと同じ土地を再び取得することは非常に難しく、手放すという選択肢には抵抗を感じる方も多くいるからです。
全国に点在する農地（畑・田んぼ）は形状が細長い・不整形なものも多く、単独で処分・有効活用が難しいケースも散見されますが、
【農地の売却・有効活用（農地の土地開発事業）】を専門とするため、他社よりもスムーズにお話を進めることができます。
また、形状・面積・向き・上下水道の状態などの条件によっても差異が生じるためお客様にとって有効・的確なアドバイスを致します。
不動産に関するお困り事ございましたら「あやめ不動産」までご相談下さい。
ご連絡お待ちしております。