売買、相続、贈与…、所有権移転登記が必要なケースとは？
■所有権移転登記とは■
売買や贈与などで不動産の所有者が変わった場合に、法務局が管理している登記記録の情報を変更するために実施します。
現在のところ、法律で義務付けられているわけではないので、登記しなくても罰則はありません。
しかし、冒頭で触れたとおり、登記した情報は公的な裏付けとなります。
不動産の所有権を巡る係争に巻き込まれた際などは、登記しておけば有利に働くことが多いのです。
逆に、登記しないまま放置しておくと、トラブルがあった際に所有権を主張できなくなり、損害を被る恐れがあります。
【売買】所有不動産を売却した場合や、不動産を購入した場合
不動産が売買されれば、当然、所有権が売主から買主へと移ります。
大半の売買取引では、売主と買主は不動産仲介会社経由で折衝するため相手が信用に足るかどうかは分かりません。
売主にとっては、きちんとお金が支払われないうちに所有権が買主に移ってしまうのは不安です。
仮に、未払いのままで所有権移転登記が済んでしまうと、係争にもつれ込んだ際、解決に余計な手間や時間がかかりかねません。
逆に、買主にとっては、お金を支払っているのに所有権が自身に移らなければ不安が残ります。
売主が悪質で、買主から代金を受け取った後でも所有権移転登記が実施されていなければ、さらに別の購入希望者に売却をもちかけるという可能性があるからです。
もし別の買主が代金支払い後に移転登記を済ませてしまうと先にお金を支払った人は、所有権を主張できなくなってしまいます。
★このようなトラブルを防止するため、不動産の売買では司法書士が代理で所有権移転登記をするのが普通です。
司法書士は、売主・買主の引き渡しの場に立ち合い、当事者本人同士の間で正しく取引が完了したことを見届けてから
売主・買主の委託を受ける形で管轄の法務局で移転登記の手続きをします。
【贈与】親などから不動産を贈与された場合
親など親族の存命中に、不動産を譲り受けるケースです。
所有権移転登記をしないままでいた場合に考えられるトラブルのひとつは、譲ってくれた人（贈与者）が亡くなってしまうケースです。
贈与を受けた人（受贈者）に兄弟がいると、自身だけでなく兄弟にも相続の権利が発生します。
もともと自身が贈与された不動産だからといって売却しようと思っても、名義が親のままではすぐに処分できません。
贈与者だった親が亡くなってから自身の名義に変えるには、すべての相続人の同意が必要になります。
兄弟のなかに「自分にも所有権がある」と主張する人が出てくると、話が複雑になってしまうのです。
【相続】親などの死去にともない不動産を相続した場合
例えば、父親が亡くなって父親名義だった不動産を相続した場合などに所有権移転登記を実施します。
他のケースでは移転登記をしていないと所有権について争った際に不利になりますが相続の場合
仮に移転登記をしていなくても、民法で定められた法定相続分については、所有権を主張できます。
ただし、相続にともなう所有権移転登記を先延ばしにしているうちに相続人が死亡してしまうと
自動的にその子どもが相続関係者になるなど数次相続が発生してしまい、権利関係が複雑になります。
例えば、ひとつの土地に対して複数の相続人に所有権があるような場合、売却したくなった際などに全員の同意を得る必要があります。
疎遠になって連絡先が分からないような相続人が含まれていると、手続きを進められなくなる恐れもあるわけです。
また、空き家状態の土地付き一戸建てが遺された場合などは、所有権を明らかにしておかないと
火災が起きて近隣に延焼してしまった際の責任の所在などが不明瞭で、やはりトラブルの元になりがちです。
なお、ひと口に「相続」といっても、遺言書の有無や相続する権利がある人の数、相続人同士の人間関係などで必要書類や対処法が変わってきます。
【財産分与】離婚などで不動産を分与する場合
結婚してから蓄えたお金や、購入した不動産・物品などは、名義を問わず、2人で築いた資産となります。
そして、離婚する際には2人で築いた資産を均等に分け合うというのが基本的な考え方です。
ただし、建物や自動車などは半分に分割できませんから、話し合いでどちらが何を取るかを決めることになります。
例えば、所有権が夫になっている住まいを妻がもらい、貯めてきた定期預金や自動車を夫がもらうという形で話がついた場合で考えてみましょう。
所有権移転登記をしないままでいると、妻は住まいを売却したくなっても取引できません。
さらには、夫が第三者に不動産を売却してしまい、購入者が所有者移転登記を済ませると、自身の所有権を主張しても認められません。
そもそも、離婚は感情のもつれが原因の大半ですから、離婚が成立した後に所有権移転手続きのために協力を求めても、相手が誠実に対応してくれるとは限りません。
こんな点を念頭に置き、
★ 離婚にともなう財産分与時は、早々に所有権移転手続きを済ませましょう。
所有権移転登記に必要な書類
所有権移転登記のためには、登記申請書を作成して法務局に提出します。
この申請書には、さまざまな書類を添付する必要があります。
自身で手続きする場合はもちろんすべて用意する必要がありますし、司法書士に代理を依頼する場合でも、当事者でなければ入手できない書類もあります。
また、必要書類の内訳は、上記のような所有権を移転する理由によっても変わってきます。
所有権移転登記に必要な書類一覧
| 必要となる書類 | 売買 | 相続 | 贈与 | 財産分与 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売主 | 買主 | 相続人 | 贈与者 | 受贈者 | 与える人 | 受ける人 | |
| 司法書士への委任状(注1)
|
● | ● | ● | ● | ● | ● | ● |
| 運転免許証など(注2)
|
● | ● | ● | ● | ● | ● | ● |
| 印鑑証明書および実印
|
● | ●(注3) | ● | ● | ● | ||
| 従前の登記済証（または登記識別情報通知書）
|
● | ●(注4) | ● | ● | |||
| 固定資産評価証明書
|
● | ● | ● | ● | |||
| 住民票の写し
|
●(注5) | ● | ● | ●(注5) | ● | ●(注5) | ●(注5) |
| 売買契約書など
|
●(いずれか・注4) | ||||||
| 贈与契約書
|
●(いずれか・注4) | ||||||
| 被相続人（故人）の戸籍謄本（または故人の除籍謄本）
|
● | ||||||
| 相続人の戸籍謄抄本
|
● | ||||||
| 家系図
|
● | ||||||
| 遺言書や検認調書
|
●(注6) | ||||||
| 遺産分割協議書
|
|||||||
| 調停調書や審判書（確定証明書付き）の謄本
|
●(いずれか・注7) | ||||||
| 離婚協議書など
|
|||||||
| 離婚日が記載された戸籍謄本
|
●(いずれか) | ||||||
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