農地を売却することは、多くの農家にとって一生に一度の大きな決断で、売り方や流れについて心配な方も多いかもしれません。
農地を売却する方法には2つあり、適切な準備と情報があれば、プロセスは思いのほかスムーズに進むことがあります。
-農地売却のための2つの方法-
実際に農地を売却する場合には現在農地と使われているものをそのままそこで農業を続ける前提で
農地のまま売却する方法と、農地を農地ではなくして用途を変える「転用」をして売却する2つの方法があります。
いずれにせよ農業委員会の許可が必要です。許可を取らずに売却するのは法律違反であり、最悪契約そのものが無効になります。
農地を農地のまま売却する
農地を持っていたら、自分がそこで農業をするのでなければ農地のまま売るのが一番手っ取り早いので
近所の農家で規模を広げたいというところがあれば、そこが買ってくれたらラッキーでしょう。
ただし、後継者不足や経済的な先行き不安はどこも同じなので、大規模で安定した農業経営地盤がある場所でないと
なかなか買い手は見つからないかもしれません。
知り合いに買ってもらうのが不可能な場合、購入者を見つけなければいけません。
しかし、この購入者になるためのハードルもかなり高いです。
具体的には、すでに農業を営んでいるだけではなく、必要な機器を所有している、適正な人数が農業に従事していて
常時すべての土地を使用している、現在の耕作面積が50a以上であるなど、いくつもの条件があります。
収益のことを考えるなら、積極的に転用を検討したほうがいいかもしれません。
農地を転用して売却する
「農地を守る」という国策がある以上、農地を農地以外のことのために転用して売却するのにはいくつもの制限がありますし
そもそも転用したくてもできない土地もあります。
大前提として、農地を転用する際には「更地にしてとりあえずフリー用途で売却する」というのは許されません。
農業委員会か都道府県知事の許可がなければ、勝手に農地であることをやめられないのです。しかも申請する時点で
「何を建てて、何の目的でどういう風に使うのか」がはっきりと決まっていて、その際の資金も十分にあることが証明できていないといけません。
当然購入者が過去に農地法違反したことがあるなど、問題があるとみなされれば転用は認められませんし
確実な事業の実現計画がなく、ただ転用の許可をもらうために申請したとみなされれば、申請自体を受け付けてすらもらえません。
農地を農地として売却する場合
基本的に農地のままで売却すると、高額な利益は望めませんが、手続きはシンプルです。
近所の農家など自分で買い主を探すか、地域の農業関連機関のあっせんで買い主を見つけます。
そこで契約をして農地を引き渡し、所有権移転登記で終了です。かかる費用も登録免許税や司法書士報酬などの
登記にかかる費用のみなので、格安です。
農地を転用して売却する場合
転用には前述したような許可が必要なだけでなく、一般的には不動産業者を通して買い手を探し、売却することになります。
このとき何よりも重要なのが、農地売却に強い不動産業者と契約することです。一般の宅地とは事情がまったく違うわけですし
たとえば農地を宅地にするなら、そのための土壌改良なども必要になってきます。
そういった知識と経験が豊富な不動産業者でないと、農地の売却は難しくなるかもしれません。
また、農地転用の申請に関しても、実は「腕」によって転用許可が降りるかどうかが大きくかわってきます。
転用許可が降りるかどうか怪しいなと感じたら、この段階から農地売却に強い業者をみつけ
代理人にすることがカギとなるでしょう。
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