土地を売却するには事前の準備が必要であり、売却後も納税や確定申告、諸届などがあります。
駐車場のように事業用の土地として使用していた土地を売却する場合、さらに多くの準備や手続きが必要になります。
また、駐車場は、そのまま駐車場としてだけではなく、住宅地や商業地としても使うことができますので、それぞれの使い方に合わせた準備なども必要になり、さらに、どのような名目で売却するかによってもかかる税金や補助金なども変わります。
ここでは、駐車場用地ならではの手続きや注意するべきポイントについて説明します。
1.駐車場用地の売却に必要な手順とは
売却価格を想定する→査定依頼をする→販売をスタートする→売買契約をする
相場価格を知り売却価格を想定する
不動産を売却するためには、先に相場価格を調べ、その価格をもとに売却価格を設定する方法が一般的な価格の付け方です。
相場価格はいろいろな方法で調べることができます。
土地情報総合システム
国土交通省が運営している情報システムで、実際に不動産取引を行った人にアンケートを実施し、過去2年分のデータを公表しています。
不動産会社やシンクタンク
さまざまな不動産会社やシンクタンクでは、実際に取引をした価格や独自に調査をした情報などを公表しています。
これらの情報は実際に取引が行われた価格をそのまま公表していますので実際の相場として信ぴょう性は高いといえます。
不動産業者に査定の依頼をする
所有する土地の相場を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼するのが一番確実な方法です。
簡易査定
書類などに記載された面積や地所等をもとに査定する方法です。
ネットなどで無料で依頼する場合は、簡易査定の方式をとっています。
ちなみに簡易査定の方法には次の３種類があります。
・取引事例比較法(近隣の物件価格を基に算出）
・原価法(物件のコストや耐用年数を基に算出）
・収益還元法(物件から発生する収益などのプラス要素を換算したものを参考に算出）
訪問査定
書類上では分からない部分を不動産会社の担当者が実際に見て査定します。駐車場用地は周辺の状況や交通量、利便性、現在の利用状況などが主な査定対象になります。
売値を決めて販売をスタートさせる
複数の会社に査定を依頼すると、折り返し査定額が提示されます。
不動産会社では、地価や今までの取引価格を参考にして査定額を設定していますので、この価格はあくまでも参考価格であり、確定された売却価格ではありません。最終的に価格を決めるのは売主です。
複数から提示された査定額を参考に不動産会社を選び媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類があります。
専属専任媒介契約
売却活動から買主選びまですべてを契約した不動産会社1社だけと契約ができます。そのため、他社に仲介を依頼することはできません。
また、不動産会社が見つけた売却先とだけしか取引ができません。
しかし、不動産会社が一社で取引をする分高い確率で買い手が決まるという利点があります。
専任媒介契約
契約を結ぶことができる会社は1社だけですが、売主も売却先を見つけて会社を通さずに契約ができるので、売主が納得できる高価格で契約できる可能性は高くなります。
一般媒介契約
売却活動だけを契約しますので、1社だけではなく複数の不動産会社と契約をすることができますので、他の契約形態よりも購入希望者が多く集まる可能性があります。
また、買主との交渉や選定は売主が中心になって行いますので売却先が見つかる可能性は低くなります。
買手が現れたら売買契約し引き渡す
購入希望者に説明や見学などを行い、条件が合えば売買契約を取り交わします。
買う側は、出来るだけ安く買いたいと思っていますので、大抵は値引き交渉をしてきます。
原則としては大幅な値引きを受ける必要はありません。どの程度までの値引きを受け入れるかは売主側の判断で構いません。
ただし、必ず「値引き」交渉をしてくることを前提に話を進めることが必要です。
価格などの面で条件が合えば売買契約が成立しますが、買う側の金銭的な事情ですぐには支払いができない場合もあります。
その時は、一部金を前払いしてもらうか、契約時、引き渡し時など、2回に分けて支払いをしてもらうなどを話し合っておきます。
話し合いの内容も全て文書で残しておくことが大切です。
売買契約書を取り交わす際には、代金(一部もしくは全額）、不動産会社への仲介手数料を支払います。
この時点で代金の一部が支払われた場合は残りの代金を必ず引き渡しの段階で支払ってもらう形が一般的になります。
駐車場用地の売却方法には、「駐車場用地のまま売却する方法」と「更地にして売却する方法」があります。
複数の不動産会社に査定を依頼すること、土地の用途を購入者に任せることが、高く売却できるポイントとなります。
多岐にわたる「不動産の有効活用・コンサルティング」
あやめ不動産の最大の特徴は日頃からユーザーに接していること
センスのいい不動産には、センスのいい人や企業が必ず反応してくれます。
規模は様々で事業用の開発事業からビル一棟をまとめてプロデュースしています。
これからも工夫とアイデアで、人が集まる魅力的な不動産を手掛けていきます。
駐車場用地の売却をお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。