マンション売却築年数と検索すると、実際には不動産の売買をしたことがないで
あろうと思われる人の書いた記事がたくさん検索結果として表示されます。
マンションの売買（購入と売却）を年間４００件超、そしてマンションを購入
するために年間２５００件を超える物件調査をおこなっているあやめ不動産が、
実際の売買で役に立つマンション売却と築年数について解説を致します。
マンションを売却するのに最適な築年数は何年か？
築年数と売却価格にはどんな相関関係があるか？
築年数が経過したマンションは売れない？
など売却を検討する際の疑問にお答えします。
マンションの「築年数」と「資産価値」
土地（敷地）と建物で資産価値が決まる
そもそもマンションを構成する土地と建物のうち、土地については、
築年数という概念が当てはまりません。
土地は築年数が経過して古くなったからといって、
価格が上がったり下がったりするものではありません。
築年数が影響を及ぼすのは建物だけであり、築年数が古くなっても
土地価格の評価に影響するわけではありません。
分譲マンションは、区分所有建物という建物になります。
区分所有建物とは、構造上区分され、独立して住居、事務所、店舗等の用途に
供することができる数個の部分から構成されているような建物のことです。
この建物部分の査定額は、原則年数の経過とともにマイナスの評価をします。
建物は築年数が経過して古くなると経年劣化しますので、資産価値が減価します。
結果として築年数が経過すると、建物の売却価格は下がることになります。
どこかで聞いたことがあると思いますが、このように徐々に劣化する資産の価値を帳簿上毎年減額（減価）
することを減価償却といいます。詳細は他の記事でご説明致しますが、
不動産売却の時の所得費などでも同様に減価償却費相当額を差し引くことになります。
ただ、神戸では住居だけでなく事務所や店舗用途を探されている方も多数います。
マンション、アパートの活用方法のご相談はまず神戸市灘区のあやめ不動産まで！
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建物は専有部分と共有部分、土地は敷地権
区分所有建物で、建物の独立した各部分を「専有部分」と呼びます。この専有部分を所有する者のことを
「区分所有者」と言います。
エントランス、廊下、エレベーター、階段などのように区分所有者が共同で
利用する建物の部分を共用部分と呼びます。これらの共用部分は、区分所有者で共有することになります。
マンションの敷地（土地）も建物の共用部分と同様に区分所有者の共有となり、
その共有持分は敷地権（敷地利用権）と呼ばれます。
ご所有されるマンションの１室の資産価値を構成する要素は、マンションの敷地利用権の共有持分、
専有部分の区分所有権、建物や建物付属物の共有持分ということになります。
マンションを売却するということは、部屋＝専有部分（区分所有権）だけでなく、
共用部分の共有持分と敷地権（敷地の共有持分）を売却するということになります。
専有部分と共用部分の範囲
【専有部分の範囲】
玄関タイル（床）フローリング（床）、巾木、ビニールクロス（壁、天井）、建具などの内装
キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、給湯器など住設機器
床下の給水・給湯・排水・ガス管や壁下の電線などの建物の付属物
【共用部分の範囲】
建物躯体、外壁、エントランス、共用廊下、階段、屋上等
建物の付属物（電気配線、ガス・給水・排水・給湯・排気配管等）
共用設備（エレベーター、機械式駐車場、インターネット設備等）
バルコニー、サッシュ、窓、玄関ドア、専用庭等
バルコニーは部屋に付いているので専有部分と思われるかもしれませんが、実は共用部分になります。
バルコニーは、共用部分ですが接する部屋（専有部分）の区分所有者が専用使用
できる部位という位置づけになります。メールボックス、玄関パネル、玄関扉、窓枠、窓ガラス
なども同様の位置づけになります。
専用使用できる権利、専用使用権は敷地及び共用部分等の一部について、
特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいいます。
築年数の経過でマンション価格はどう下がる？
１年目から２０年目までに急激に価格が下落
新築マンションは購入後１年で価値が急落して、以降築年数２０年目
あたりまで急激に価値は下落すると言われています。
２１年目からは緩やかなペースで下落
一般的には築年数21年目以降は緩やかなペースで下落すると言われています。
実際の中古マンションの成約価格や成約㎡単価を見ながら、
築年数と価格の変化や関連を確認してみましょう。
公益財団法人 東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」
によると”中古マンションは築20年以下で需要の高さ示す”と結論づけています。
築浅のニーズが強いようです。
築年数が経過していて悩まれている方は一度あやめ不動産までご相談ください。
築10年以内のマンション
築6年～10年の㎡単価は、築浅物件（築年数5年以内）と比べ約15.9%程度
下落した価格になっています。以降10年間の5年単位下落幅より大きい下落となっています。
築11年～20年のマンション
築11年～20年以内の㎡単価は、築浅物件と比べて約25～35％程度下落した価格
となっています。この10年間は、5年単位で約10％程度の下落幅となっています。
築21年～30年のマンション
築21年～30年の㎡単価は、築浅物件と比べて約52％～63％程度下落した
価格となっています。築浅物件のおよそ50～40％がこの築年数の金額の目安となります。
この10年間は、築21年～25年目の5年間の下落幅が大きく、築26年～30年の5年間の下落幅は緩やかになっています。
築31年超のマンション
築年数31年を超えた㎡単価は、築浅物件と比べて約60％強程度下落した価格
となっています。築浅物件のおよそ40％弱がこの築年数の金額の目安となります。
築年数31年超になると下落幅がより緩やかになっています。
築年数とマンション売却価格の関係
- 新築の雰囲気が残る築0年～5年と比べて、使用感の出てくる築6年～10年の5年間下落幅は約16％と、以降10年間の下落幅より大きい。
- その後の築20年までの10年間は、5年間下落幅が約10％と築6年～10年の5年間下落幅と比べて緩やか。
- 築21年～25年の5年間下落幅は、約18％と下落幅が前の5年間より大きい。
経験則ですが、築年数20年超は、耐用年数を超えた水回りなどの住設機器が、
経年劣化によって見た目の不衛生感が強まり、故障不具合なども急激に増えてきます。
見た目が汚く、大規模リフォームをしないと水回りが使えない状態の物件が増えます。
大規模リフォームには大きなコストがかかります。このコスト負担が嫌われ
築21年～25年の物件は売れ行きが悪くなり、結果成約価格が大幅に下がるのではないかと考えます。
築26年以降は、内装や住設機器の価値がゼロに近くなるので、築26年も築31年も
専有部分の価格差は無くなると考えます。
建物の緩やかな減価のみが下落幅の要因となるので、成約価格の下落幅も
緩やかになると考えます。（マンション相場の上下の影響は除いて考えています）
築年数と売却時期
マンションの建物部分については、築年数が売却額を
左右することはご理解頂けたと思います。
但し築年数によりその左右する幅（築浅からの下落幅）は変わってきます。
実際の中古マンションの成約㎡単価で見たように、
築年数が新しい方が築浅物件からの下落幅は小さくて済みます。
築年数が新しいということは、その物件に居住している年月が短いということになります。
そもそもの目的である居住に供した年月が短ければ価格は高く、
居住に供した年月が長ければ価格が低くなるのは至極当然のことです。
家族が増えたから売却して住み替える、勤務地が変わったので通勤の便利な場所に
売却して住み替える、というように築年数で売却するのではなく、
理由やニーズがあるから売却するのが一般的です。
古くなったので売却という理由もありますが、その所有者個別の使い方による室内状態によりますし、
リフォームなどのコストをかけたか否かにもより、単純に築年数が何年で売却を
選択した方が良いという単純な答えは無いと考えます。
最後に築年数は関係なく、どんな築年数でも売却相続相談ができるあやめ不動産です。
弊社はバス便など都心へのアクセスが悪い、古いのでお部屋の内装状態が悪く故障もある、日当たりや眺望などの住戸条件が悪いなど、一般的には売り難いとされるような物件でも、原則問題なくお取り扱いをさせていただきます。
「築50年マンションは売れない」というようなネットの記事があります。
築年数が50年前後の古い物件は良い建物と良い管理という条件が付きますが、
50年を超える物件でも売買実績はたくさんございます。
築浅物件でも売却期限が決まっていて早く売却したい方、築古物件だけどリフォームなど
手間をかけないで売りたいなど、早く手間なく売却をお望みの方に特にお薦めです。