かつては自分の親が住んでいた家や住み替えて前の自邸が、今は空き家になっているケースは多いですよね。
しかし、いざ実際に家を売る段階になると……「税金がかかるの？」とか「家を売るより貸した方が良いの？」
といろいろな疑問が湧いてくる人も多いのではないでしょうか。
今は空き家でも、親や家族との思い出がつまった家。
それなら、手間がかからないうちに資産に変えてお荷物にしないことこそが、
親孝行であり親の最大の願いかもしれません。面倒な手続きを子供たちにさせるのも可哀想とお考えの方。
ここでは空き家になっている親の家や自邸を売る方法をわかりやすくお伝えします。
親の家・自邸を売るときに気を付けたいポイント
- 親が高齢者施設に入った
- 一人暮らしの親を呼び寄せ同居することになった
- 親が他界して家を相続したが住む予定がない
- 生前整理をしておきたい
このような理由により、実家はいずれ空き家になります。
多くの人が遅かれ早かれ経験することになるわけですが、
空き家になった親の家を皆さんどうしているのかというと、圧倒的に多いのが……家を売るでもなく、
家を貸すでもなく、ただ放置してしまうケースです。
家を売るのではなく放置してしまう理由
実家の一軒家やマンションを放置してしまう理由は、以下のようなものが考えられます。
- まだ自分が健在の内は売れない
- 亡くなった後も遺品整理などをしていなくて親が他界して家を相続したが住む予定がない売れない
- 売ろうと思うけど、実際に売却への流れになっていない
- 実家が地方にあり気軽に行けない
- 売るのか賃貸で貸し出すのがいいのか取り壊すべきかまだ決まっていない
などが考えられます。でも、空き家となった親の家は、言い方は悪いですが子どもや周りの人にとってはお荷物も同然。
「処分したい」と思っている方がほとんどでしょう。
税金……固定資産税や家の維持にはけっこうなお金がかかりますし、家の管理にも手間がかかりますからね。
そして継続的にかかる費用や手間だけが理由ではなく、税金面や法律面をみても、
親の家は空き家となった時点で、その家を売るのが最大のメリットに繋がります。
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今回は親の家を早期に売却すべき理由を含め、家を売る時に気をつけたいポイントを3つ挙げていきます。
実家を売る方法と抑えるポイント
家を売るときのポイント①：空き家になったらすぐに売却
空き家となった家は、維持費用や管理の手間がかかるというのは前述通りですし、
厄介さは予想がつくところでしょう。それだけでも早く家を売るべき理由になります。
また、税金面や法律面もみても、空き家は早く売却することが重要。具体的に影響する税制や法律は、次の2つです。
- 譲渡所得の3,000万円特別控除
- 空き家対策特別措置法
ここから2つの税制や法律が空き家売却にどう影響するのか、詳しく解説します。
3,000万円特別控除には適用の期限がある
不動産を売却して利益が出た場合、住民税と所得税が課税されます。その税率はかなり高額です。
- 不動産の所有期間が5年以下の場合は39％
- 不動産の所有期間が5年超の場合は20％
ただし、所有者が住んでいた「マイホーム」の売却には「3,000万円の特別控除」が使えるため、
多くのケースで非課税とすることができます。親が健在の内は上記の特例を使えばいいのですが、
相続人にとって親の家は「マイホーム」ではありません。
しかし、2016年の税制改正によって「相続人による居住用財産を売ったときの税金の特例」ができました。
相続して親の家を売る場合も、同じく3,000万円まで非課税にできるようになっています。
ただし、この2つの3,000万円控除には期限があり、「所有者が住まなくなった日から（相続した日から）
3年目の12月31日までの売却」にしか適用されません。
つまり親が高齢者施設に入るなどして空き家になった場合も、親が亡くなってしまった場合も、
同様に空き家となった日から3年後の年末の時期までに売却しなければ
3,000万円の特別控除は受けられなくなってしまうということです。
さらに注意したいのが、「相続人による居住用財産を売った時の特例」の適用条件として、
「被相続人が亡くなる直前までその家に住んでいた」という事実が必要だという点。
たとえば、親が自宅や自宅から運ばれた搬送先の病院で亡くなった場合は、
「亡くなる直前までその家に住んでいた」と言えます。
でも、高齢者施設に入居した後に亡くなった場合は、死亡した親は「直前までその家に住んでいた」とは言えません。
つまり、すでに親の生前に空き家となっていたものを相続した場合、相続人は3,000万円の特別控除を使うことはできないのです。
親が元気なうちに実家を売るメリット
そのため、親が健在のまま空き家となるケースで3,000万円の控除を適用させたい場合は、
親が元気な内に「マイホーム特例」を使うしかありません。
最近増えているトラブルは、親が認知症で家の名義は親なのに判断能力がなくなってしまうケース。
成人後見人制度というのがあり、本人の代理で財産管理を進めることもできるのですが、
後見人選定には2ヶ月前後かかり、弁護士などに依頼をするとコストがかかるデメリットもあります。
以上からの総論は、親が健在のまま空き家となる場合は、親が元気な内に一刻も早い売却を。
一方、親が亡くなったあとの売却についても、概ね3年以内の売却が大きな節税に繋がります。
思い入れのある実家が他人に手に渡るのは寂しいかもしれませんが、税金面を考えると一刻も早い売却がおすすめです。
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空き家対策特別措置法により、増税や強制撤去の可能性が
2015年に施行された空き家対策特別措置法によって、空き家に対する風当たりは強くなっています。
それまでは空き家を放置していても、基本的に行政からの罰則というものはありませんでした。
しかしこの法律の施行後、空き家の管理状況によって自治体から行政指導や罰則を受ける可能性も出てきました。
罰則の1つであり、空き家の所有者や管理者が最も危惧するべきなのが、税金面。
固定資産税の増税です。厳密にいえば「増税」ではなく「軽減措置の撤廃」なのですが、
行政からの管理状況改善の指導にも応じない場合に取られる、
一種のペナルティのようなものです。
建物が建つ土地は、最大1/6にまで固定資産税が引き下げられる措置を受けています。
この軽減措置は、たとえ人が住んでいない空き家にも適用されてしまいます。
しかし、行政から「危険」や「迷惑」と判断された空き家は、まず「特定空き家」に指定されます。
その後の行政指導に応じなかったタイミングで適用から外されてしまい……ここから実質的な増税となります。
そして、その後も行政は指導や命令を続け、それでも応じない空き家に対して強制撤去する権限まで持つようになりました。
その間には、過料として最大50万円が課せられる可能性もあります。
まずは「特定空き家」に指定されることを避けたいところですが、
その基準はかなり低く、数ヶ月でも放置すれば簡単に指定される恐れが。以下、その基準の一例です。
特定空き家とは
- 立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている
- 立木等が建築物の全面を覆うまで繁茂している
- 多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
- 屋外階段、バルコニーが腐食、破損または脱落している
- ごみ等の放置、不法投棄による臭気の発生があり、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている
これらの基準を満たさないようにするのは、空き家が遠方にあれば厳しいでしょう。
最低でも数ヶ月に一度は空き家を確認する必要があります。
それが難しければ、不動産会社のような業者に空き家の管理を委託することもできますが、
それには手数料などの費用もかかります。しかし、空き家の管理はもはや義務化されているようなもの。
義務から開放されるには、空き家を手放すしか方法はありません。
空き家対策特別措置法のことを知ると、「早く売っちゃおう！」と思いますよね。
それは空き家を所有している人ならみんな同じです。
つまり今後は、空き家を売ろうと考える人が増加していくことが予想されます。
ただでさえ売れにくい空き家です。同じような空き家がたくさん売りに出されれば、
相場は崩れて「値下げしても売れない」どころか「タダでも売れない」ことにもなるかもしれません。
そのため空き家は、行政から罰則を与えられる前に、たとえ安い価格でも家を売るのが重要となります。
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家を売るときのポイント②：リフォームや解体などはせず現状のまま相談を
空き家となった実家は、多くの場合で築20年や30年を超えているでしょう。
「古さ」は空き家を売りにくくする要因の一つです。
でもだからといって独断でリフォームしたり、解体したりすることは絶対に避けてください。
たしかに古い中古住宅だったら、価値をあげたり、逆に取り壊して更地にしてしまったりしたほうが売りやすいのは否定しません。
でも古い家は、多くの場合「土地の値段」で売却されるもの。家自体には、まともな価格がつきません。
ということは、家をどんなに綺麗にしても、更地にしても、土地値は土地値。売却金額の査定が変わることはありません。
リフォームや解体にかけた費用が、全て無駄になる可能性もあります。
前述でも触れましたが、建物が建つ土地は、最大1/6まで固定資産税が軽減されています。
更地にすれば、無条件でこの軽減措置はなくなります。
「増税するのも売却までの期間だけでしょ」と思って解体したとしても、1年や2年売れなかったらどうでしょう？
相場が崩れれば安い価格でも売れません。現に空き家は、売却までに長い期間を要する流れです。
古い物件は、そのままの状態で不動産会社に相談して査定額や見積もりを出してもらうのが一番です。
不動産会社との相談の結果、リフォームや解体が必要となることもありますが、
独断で行うと大きな費用負担を強いられる可能性があり、リスクが大きいといえます。
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家を売るときのポイント③：何よりも「売る」ことを最優先に
親の家を売る時は、そこから介護費用を捻出したり、ご逝去後だったら遺産分割をしたりするため、
「少しでも高い価格で売りたい」というお気持ちがあると思います。
でも多くの場合、築年数が古かったり、場所が田舎であったり……高い価格での売却には期待できないものです。
そのような家を売る目的を「高額売却」にするべきではありません。
親の家はもう住宅ローンも完済しているでしょう。
マイホームの住み替えと異なり、できるだけ高く売ってローンを完済する必要性はありません。
次に購入する家やマンションがあるわけではないので、価格がいくらであっても家を売ることが優先です。
ここまでお話してきたように、空き家は所有しているだけで周りの方のお荷物になる存在であり、
税制面や法律面でもいち早く売却することが必要です。
つまり最大の目的にすべきなのは「たとえ安い価格でも早く家を売る」こと。
不動産会社にお願いしても売れない期間が続いた場合には、相場より価格を下げたり、
不動産屋に買い取ってもらったりという選択を速やかにおこなうようにしましょう。
価格に執着せず、家を売ることだけを目的に、柔軟な姿勢で売却活動をおこなうのが賢明です。
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家を売る時は売却ではなく買取も検討して
家の見た目が悪かったり越境物などのトラブルがあると、そのまま売却するのは難しいです。
その場合は、個人への売却ではなく不動産会社に買取してもらう売買方法もあります。
売却は不動産会社に仲介手数料を支払い、次に住む人を探して仲介してもらう方法です。
一方、買取は不動産会社に買い取ってもらい、不動産会社はリノベーションなどをしてその物件を販売します。
大手の不動産の多くが、この買取にも対応しています。
通常の売却と比較すると、不動産会社の買取価格は7割ぐらいですが、
個人に販売できるようにきれいにする費用や、その後のクレーム対応が無くなることを考えるとおすすめ。
買取の流れは簡単ですし、手間もありません。
購入者は一般の人ではなく不動産会社なので、内覧対応や高く売るために掃除をしてきれいに見せる必要は皆無。
更に契約不適合責任についても免責で契約できるため後々のクレームもありません。
親の家を買取してくれる不動産会社を探す場合、あやめ不動産にお任せください。
また芦屋市の自邸を売却したい方、ご相談だけでも結構ですので
一度ご連絡ください(^_-)-☆