「親の土地が更地のままになっている」
「建物を解体したけど、そのまま放置している」
実はこの“更地のまま”という状態、相続税や固定資産税の面で不利になる可能性があることをご存じでしょうか。
今回は、兵庫西エリア（姫路・たつの・太子・高砂・加古川など）の不動産事情も踏まえながら、2026年版の最新視点で分かりやすく解説します。
■ 更地は本当に相続税が高いのか？
結論から言うと、更地は相続税評価額が下がりにくいため、税負担が重くなりやすいのが実情です。
土地の相続税は「相続税評価額 × 税率」で計算されます。
更地の場合、基本的にはそのままの土地評価で計算されるため、評価額が高い地域では税額も高くなります。
特に兵庫西エリアでも、駅近や市街化区域内の住宅地は評価が安定しているため、想像以上に相続税評価が
高くなるケースがあります。
■ 更地が“損”と言われる2つの理由
① 固定資産税が高くなる
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税が大幅に軽減されています。
住宅あり → 固定資産税 最大1/6軽減
更地 → 軽減なし
つまり、建物を解体して更地にすると、翌年度から固定資産税が一気に上がることがあります。
姫路市や加古川市でも、解体後に税額が倍以上になったケースは珍しくありません。
② 相続税評価が下がりにくい
更地は評価減の仕組みがほとんどありません。
一方で、建物を建てたり賃貸に出したりすると「評価減」が適用される可能性があります。
■ 土地活用で評価はどう変わる？
① 自宅を建てる場合
「小規模宅地等の特例」が適用できれば、最大80％の評価減が可能です。
例えば評価3,000万円の土地なら、600万円評価まで圧縮できるケースもあります。
② 賃貸住宅を建てる場合
賃貸住宅を建てると、土地は「貸家建付地」として評価が下がります。
さらに「貸付事業用宅地」として小規模宅地の特例が使えれば、最大50％減額となります。
兵庫西エリアでは、
・駅徒歩圏内 /・大学周辺 /・工場・法人需要エリア
では賃貸需要が安定している地域もあります。
■ 兵庫西エリアで特に注意すべきポイント
この地域はエリアによって評価差が大きいのが特徴です。
●市街化区域 → 評価高め
●市街化調整区域 → 利用制限あり
●農地 → 転用許可が必要
また、相続人が県外に住んでいるケースも多く、「管理できない土地」が増えています。
更地放置 → 草木繁茂 → 近隣トラブル → 売却困難
という流れも珍しくありません。
■ あやめ不動産からのご提案
相続は「起きてから」では遅い場合があります。
・将来使う予定はあるのか？
・売却する可能性は？
・次世代は管理できるか？
兵庫西エリアに根ざした不動産会社として、売却・活用・保有の3方向から現実的な選択肢をご提案しています。
「まだ動かさないけれど、将来を考えて整理しておきたい」
そんな段階でも構いません。
お気軽にご相談ください。
-兵庫西支店-
〒671-1107
兵庫県姫路市広畑区西蒲田２７３−１
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