自分が現在住んでいる地域とはまったく違う遠隔地に土地を所有している場合には、
どのように売却したらよいのでしょうか。
通常、土地の売却には現地で不動産会社を探したり、内覧への立ち会いが必要だったり、
何度も現地へ赴く必要があります。
しかし、遠隔地の土地では交通費や宿泊費をかけて何度も往復するのが難しいこともあります。
実は、遠隔地の土地でもそれほど何度も往復しなくても売却を進めることは可能です。
自宅が遠く、所在地が兵庫県西宮市、芦屋市、神戸市、明石市、加古川市、姫路市の「あやめ不動産」
遠隔地の土地を売却する基本の流れ
1.売却する土地の現状を調査
まず、自分がこれから売却しようとする土地が、本当に売れる状態なのか、
自分一人で売却手続きを進めても大丈夫なのかどうか、土地の現状について正確に調査を行いましょう。
相続した土地の場合には、自分以外にも法定相続人がいれば、
法定相続人全員の名義になっている可能性があります。
また、何らかの理由で抵当権が設定されていれば売却には債権者の許可も必要です。
自分以外にも土地の権利を持つ人がいる場合には、自分以外の権利者の同意も得なければ売却できません。
土地を売却するときには、境界線が確定していなければ売却することが難しくなります。
境界線が確定していない土地でも売却することは不可能ではありません。
しかし、山林以外は後々のトラブルになりやすいので、
境界線が明確になっていなければ買手がなかなか見つかりません。
境界線が不明瞭な場合には、確定測量が必要になる場合もあります。
土地などの不動産の名義や抵当権といった権利関係は法務局の登記簿で確認できます。
遠隔地の土地であっても、Web上にある登記情報提供サービスから有料で登記情報の確認ができます。
図面付きで確認できるので、境界線についてもこちらから確認できます。
2.売却する土地の査定を依頼
近隣の土地を売却する場合には、不動産会社を通さずに知り合いや親戚と直接売買することもあります。
しかし、遠隔地の土地を売却する場合には、自分で買手を探すことは難しいでしょう。
遠隔地の土地を売却するのであれば信頼できる不動産会社を見つけて仲介を依頼することをおすすめします。
あやめ不動産は姫路市・神戸市・西宮市など幅広く対応させていただきます！
3.売却を依頼する不動産会社と媒介契約
査定結果から売却の仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約とは不動産会社に売買の仲介を依頼するための契約で、
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の契約方法から選びます。
3種類の契約方法の違いは次のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| 他社との契約の通知義務 | 明示型の場合有 | なし | なし |
| 不動産会社を通さない自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 契約期間 | 期間の指定なし (一般的に3ヶ月程度) |
3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 契約から7日以内の登録義務 | 契約から5日以内の登録義務 |
| 依頼主への報告義務 | なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
レインズとは、国土交通省が指定した不動産流通機構のことです。
不動産業界向けに不動産情報を公開しているネットワークシステムで、
レインズに登録されれば他の不動産会社の目に留まりやすくなり、売却できる可能性が広がります。
4.相場から売り出し価格を決めて売却活動を開始
売却活動は不動産会社が行います。チラシをポスティングしたり、タウン誌や不動産情報サイトや自社のポータルサイトへ物件情報を掲載したりします。レインズへ登録した場合には、レインズを見た他の不動産会社からの問い合わせが来ることもあります。
問い合わせが来た場合でも、遠隔地の土地の場合には不動産会社に対応をお願いして大丈夫でしょう。
土地だけなら見学のときも建物内部への立ち入りはないので、売主の立ち会いは不要です。
5.買主と売買契約を結び土地の引き渡し
買主が見つかり、売却価格や条件に売主と買主の双方が同意できたら売買契約を結び、
土地の引き渡しと決済を行います。
遠隔地の土地であっても、売買契約のときと引き渡しおよび決済のときには、
できれば現地へ直接赴いたほうがよいでしょう。
どうしても自分で契約や引き渡しの手続きができない場合には、
委任状を作成して代理人を立てる必要があります。代理人は信頼できる人を選定しましょう。
不動産の取引は高額なので、書面で細かい条件を記した売買契約書を作成しておくことが大切です。
売買契約書と宅地建物取引士が作成する重要事項説明書の内容をしっかりと確認した上で、
契約日には売主と買主が契約内容を最終確認して署名捺印します。
そして、買主から手付金を支払ってもらいます。
売買契約書に記載する内容は次のような内容です。
- 土地の住所と面積
- 売買価格/手付金の価格
- 引渡し日
- 契約不適合責任について
- 台風などで引き渡しができない場合の危険負担
- 印紙税などの負担について
- 税金などの精算について
- 契約違反による解除の条件
引渡し日になったら、司法書士に所有者移転登記をしてもらい、
売却価格から手付金を差し引いた残金を決済して引き渡しが完了します。
所有者移転登記の確認も売主か委任状のある代理人の立ち会いが必要です。
遠隔地の土地が売却できないときの対処法
遠隔地の土地を売却したくて、不動産会社と媒介契約を結んでも、なかなか売却できないこともあります。
土地が売却できない理由はそれぞれありますが、売却できないときの対応方法は共通したものがあります。
土地の売却ができない場合に可能な3つの対応法について解説します。
１.不動産会社での買取を利用
不動産会社による直接買取りが利用できないか確認してみましょう。
直接買取りとは不動産会社が買主を探すのではなく、その土地を買取ります。
その後、整地をするなどして付加価値を付けた上で不動産会社が売却します。
2.隣接地の所有者に売却を相談
不動産会社による仲介では買主が見つからない場合には、隣の土地の所有者に売却を相談してみましょう。
隣接している土地であれば活用しやすく、購入っしてもらえる可能性があります。
ただし、無償譲渡はしないようにしましょう。
どうしても自分では管理しきれなくても、タダでもよいから譲りたいという場合もありますが、
無償譲渡では贈与税が発生する可能性があります。
多少なりとも金銭のやり取りが発生する売却という形にするように気をつけましょう。
3.土地が広すぎる場合は分割
土地が広すぎて購入後の活用が難しい場合にはなかなか買手が付きません。
土地の面積が広いと、総額が高額になるためです。
その場合には、土地を分割してから売却することをおすすめします。
土地の分割には、測量や確定図の作成、登記申請などの手続きが必要で費用も発生します。
しかし、土地を分割することで、買手が見つかりやすくなるのなら、検討しましょう。
ただし、個人が土地を分筆した場合には、1筆分しか一度に売却できません。
残りの土地を売却するには一定期間を空ける必要がある点に注意しましょう。
遠隔地の土地を売却する3つの注意点
★早く売却をしないと税金や管理費の負担
★土地に埋没物が見つかると売主の責任
★利益がでない土地の売却でも確定申告しないと損
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