高値で売却したいけどどうすればいいの？

一般的にアパートの構造は、木造か軽量鉄骨造が多いので、賃貸経営の旬はかなり短めです。

例えば築20年超の木造アパートを親から相続した場合、
貸し続けても利益は見込めないので、売って少しでもお金を手元に残すようにします。

しかし、見るからにボロボロのアパートを売っても、
果たしてお金になるのでしょうか？

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古いアパートは見えないリスクが多数！持ち続けるより売ってしまうべき

古いアパートを売る時に知っておきたい「耐用年数」とは？

木造アパートの寿命は築65年？耐用年数を過ぎた物件にも入居者はいる

木造アパートの耐用年数は築22年と定められていますが、
築65年までは何とか住めるという声もあります。

これは、2011年に早稲田大学の小松幸夫教授が算定した数値で、
残存率(新築のままの部分と、リフォーム済の部分の割合)が
50%になるまでの平均年数が65年というのを根拠にしています。

2013年に総務省統計局が発表した「建築の時期別住宅数―全国」というデータには、
築何年の物件にどれくらいの割合が住んでいるかをまとめていますが、
これを見ると古い物件にもかなりの人数が住んでいるのがわかります。

建築時期	実数(単位：1000戸)	割合(%)
住宅総数	52,102	100
昭和25年以前(築68年以上)	1,640	3.1
昭和26年～35年(築58年~67年)	925	1.8
昭和36年～45年(築48年~57年)	3,294	6.3
昭和46年～55年(築38年~47年)	8,332	16.0
昭和56年～平成2年(築28年~37年)	9,663	18.5
平成3～12年(築18年~27年)	11,054	21.2
平成13～22年(築8年~17年)	10,950	21.0
平成23年～25年9月(築7年以内)	2,132	4.1

耐用年数を過ぎたからといって、絶対に売れないというわけではないのです。

逆に古い物件でも状態が良ければ、安く買える分、買主からの人気は高くなります。

ただ、オーナーからすれば、リフォームをしてまで経営を維持すべきか疑問です。
築年数の増加によって入居率は確実に下がるので、
やはり費用がかさまないうちに売ってしまう必要があるでしょう。

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古いアパートでも売却は可能！築年数別におすすめの売り方を紹介

築20~30年のアパートは汚れや欠陥に気を付ければ成約可能

築20~30年くらいなら、耐用年数が過ぎていても十分成約を取ることができます。
ただ、共用部分の汚れや部屋のフローリングのキズなどで見映えが悪くなっていると価格が落ち、
買い手もつかない可能性が高いので注意しましょう。

また、築年数が20年を超えると、目で見えない部分にも何かしらの欠陥が出てくるものです。
売却前に必ず検査を依頼し、優良物件のお墨付きをもらうことをおすすめします。

★住宅設備の状態に注意しよう

築年数が20年を超えたばかりの頃は、
ちょうどエアコンなどの住宅設備の交換時期と重なります。
交換直前にアパートを売ってしまうと、
買主負担で交換しないといけないので購入を嫌がられてしまいます。

この際は、事前に検査をしてお墨付きをもらうか事前に交換をしておく、
または交換にかかる費用を価格から引くなどの対応をするのがおすすめです。

 

築30~40年のアパートは業者買取がおすすめ

築30年を超えると、アパートはかなり売れにくくなってしまいます。

特に仲介売却だと、売れる可能性は非常に低いです。
そのため、業者に買い取ってもらうのが一般的です。

ただ、業者に買い取ってもらう場合は居住者の立ち退きが必要となります。
立ち退き料に決まりはありませんが、こちらの2通りの金額になることが多いです。

• 新居の入居にかかる費用全額(保証金・敷金礼金・仲介手数料など)
• 家賃の半年~1年分

立ち退きは売却の1年~半年前に入居者へ勧告をして、
話し合いをしながら詳細を決めていきます。

立ち退きはいわばオーナーのわがままであり、
入居者には非が無いので批判を受けるかも知れないので覚悟しておきましょう。

入居者の立ち退きが終われば、業者に買取依頼をしますが、
ここで注意したいのがローン審査に通るかです。

ボロボロなアパートだと業者が買取OKを出しても、
金融機関がNGを出す可能性があります。
このケースだと買い取ってもらえないので、物件を立て壊して土地だけを売るようになります。

 

築40年を超えるアパートは立て壊したほうが高値で売れる

アパートが築40年を超えると、買い取ってもらえる可能性もかなり低くなります。

この場合は、建物部分を解体し、敷地を売ることをおすすめします。
土地には古い・新しいといった概念がないので、
立地が良ければ驚くほど高額で売れる可能性もあります。

解体費用の相場は、木造なら一坪3~4万円、RC造なら5万円前後です。

ただ、解体をしてもそのまま土地を売ることはできません。

この時に必要なのが更地化作業です。

更地化作業は解体業者が立て壊しとあわせてやってくれますが、
この時化粧砂を敷くサービスをオプションで利用するか聞かれます。
更地に真砂土などを敷くと見映えが良くなり成約率もアップしたいので、
ぜひとも利用したいところですが、地域によっては高額費用がかかることもあります。
化粧砂を敷く作業は、だいたい解体費の5%程度取られます。

自分でやれば1㎥あたり3,500~4,000円程度なので、
場合によっては化粧砂を自分で敷いたほうがお得です。

業者に依頼するのと自分で化粧砂を敷くのはどちらがお得か、しっかりチェックしましょう。

 

解体費用をケチって安い下請け業者に依頼するのは絶対ダメ！

解体業者の中には、腕のよいところから、安い下請け業者まで様々あります。

特に最近は東南アジアなどから安い労働力を雇い、
かなり安値の解体費用で仕事をする業者が増えています。
こうした業者に依頼するとお得に感じますが、
解体後の出来を考えると不安が残ります。

特に注意したいのが、
解体した後のゴミを処理場に運搬せず、地中に埋めてしまうケースです。

その上に建物を建てると、重みで埋没物が砕かれ、空洞部分がたくさん出来てしまいます。
中に穴が開いていると耐震性がかなり落ちてしまうので危険です。

引き渡し後に埋没物が見つかれば、高額の賠償を買主から請求されることもあるので注意しましょう。

 

★解体後は早めに売らないと固定資産税が高くつくので注意

建物を解体すると、かかる固定資産税が6倍になります。

固定資産税は売却の最中もかかってくるので、
更地にしたら早く売らないと損してしまいます。

税金対策として最もおすすめなのは、
解体費用の分だけ価格を下げ、引き渡し後に買主名義で更地にしてもらう方法です。
これなら、売主の税負担を上げなくて済みます。

 

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