そもそも生産緑地ってなに？
生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、
生産緑地法で指定された土地のことを指します。
具体的には、下記のような条件を満たす農地が該当します。
これは、生産緑地法第3条第1項に記載されています。
- 良好な生活環境の確保に相当の効果があること
- 公共施設などの敷地に供する用地として適していること
- 300平方メートル以上の面積があること
- 農林業の継続が可能なこと
現在では、東京ドーム約3,000個分にも相当する農地が
生産緑地として指定されており、
そのほとんどは特に東京都、大阪府、愛知県とその近郊の3県に集中しています。
生産緑地制度の目的
生産緑地制度とは、
市街地の緑地の急速な宅地化を防ぐために設けられた制度です。
農地をどんどん宅地化してしまうことによる、
環境の悪化や農業の衰退を防ぐのが目的とされています。
生産緑地に指定されると、
30年間は農地や緑地として維持することが義務づけられる代わりに、
税金面などで大幅な優遇を受けることができます。
農地が急速に宅地化された1970年代には住環境だけでなく、
土地の保水機能や地盤保持が低下したことによって
さまざまな災害が引き起こされ、社会問題にもなりました。
そういった背景から、1972年に生産緑地法が制定され、
さらに1992年には生産緑地法が制定されました。
生産緑地として指定されると、
農地として固定資産税などの評価額が算出されるので、
宅地としての固定資産税よりも大幅に引き下げることが可能になり、
負担が軽減されます。
そのため、「税金が安いなら宅地にしないでおこうか」
と考えて生産緑地の指定を受ける人が増え、
宅地化を抑えるために定められたという側面もあります。
生産緑地制度の特徴
- 固定資産税の減税措置を受けられる
- 相続税の納税猶予を申請できる
- 30年の営農義務が課される
生産緑地に指定されると、
税制面での優遇が受けられる点が最大の特徴と言えるでしょう。
固定資産税は農地並みの課税評価額で計算されるため、
大幅に節税することができます。
また、相続税の納税猶予を受けることもできます。
この際の猶予分は、
農業投資価格に基づいて算出された相続税評価額をもとに計算されます。
この農業投資価格は、本来の相続税路線価に比べるとかなり低い金額です。
兵庫県にある生産緑地の地域
兵庫県はたくさんの生産緑地対象地域がありますね
特に神戸市垂水区～東灘区・北区などに集中していることが
分かります。
出典：国土交通省
神戸市でも海沿いのエリアでは土地価格も堅調ですが、
山側の住宅地ではすでに人口減少と土地価格の下落が進んでいます。
また、それ以外のエリアでも駅から遠いエリアでは、
すでに下落している場所も多くあるため、注意が必要でしょう。
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生産緑地法の施行期限後に農地の相場はどうなる？
生産緑地法は2022年に期限がきます。
申請した人の多くは
「どうせ自治体が買い取ってくれるだろう」
と楽観視していました。
ただ、現在は地方自治体の多くが財政難にあえいでいることもあり、
かつて申請者が考えていたような対策は取られない可能性があります。
ではどうするかというと、
恐らく仲介業者によって一斉に土地が売り出されます。
こうなると需給のバランスが一気に崩れ、
不動産相場の大暴落が起こります。
これが2022年問題です。
生産緑地の多くは市街地にあるアクセスの多い土地なので、
これが売れないとなると
郊外の農地は更に査定額が低くなってしまうでしょう。
田んぼや畑を売却したい
一般的に、田んぼや畑などの農地を売却するのは、
普通の土地に比べて難しいと言われています。
農地を買えるのは、
農業従事者に限られるため、買い手が見つかりにくい
からです。
農地を売れやすくするために、
宅地などに転用して売ることもできます。
しかし、農地法4条と5条により、
農地を宅地や雑種地（駐車場など）に転用する壁は非常に高く、
ほとんどの人が諦めてしまっているのが現実です。
このように、「いざ農地を売却しよう」と考えても、
素人が農地を売るのは、至難の業です。
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