うまく活用が出来なくなった農地を売却したいと考えている方も少なくないのではないでしょうか。
農地の売却のルールを知らない状況で売却を進めようとすると、後でトラブルに発展する可能性もあるので注意が必要です。
農地を売却する方法は2種類
元々農業を営んでいたものの、農業を行わなくなったので売却したい、相続によって農地を取得したものの、農業を行わないので売却したいという人もいると思います。
「宅地の売却のように、不動産会社に依頼して買い手を探せばいいのでは？」と思った人も多いかもしれませんが、農地の売却は宅地とは異なる点がいくつかあります。
農地の売却には様々なルールが適用されるため、どのようなルールに基づくのかを事前に確認しておく必要があります。農地を売却する方法として以下の2つが挙げられます。
・農地のまま売却する ・地目を変更して売却する
-農地のまま売却する-
農地のまま売却する場合は、売却相手が農家または農業生産法人に限定されるので注意が必要です。
また、農家や農業生産法人でも以下の要件を満たしていなければ売却相手として認められません。
・農地を取得してから50a（アール）以上の面積を所有している
・所有している全ての農地で農業が行われている
・継続的に農業が行われている
・農業を行うのに適した機材や人材が揃っている
-地目を変更して売却する-
目を農地から宅地に変更してから売却すれば、売却相手の制限がなくなるため、スムーズな売却が期待できます。
しかし、全ての農地を自由に転用できるわけではないので注意が必要です。農地は以下の5つの立地に分類されています。
・農用地区域内農地 ・甲種農地 ・第1種農地 ・第2種農地 ・第3種農地
農用地区域内農地と甲種農地、第1種農地は、地目の変更が原則不可です。第2種農地は状況によって認められる、第3種農地は地目の変更が認められています。
ただし、第2種農地や第3種農地に該当する場合でも、農地の転用目的が明確かどうかも重視されます。農地の地目を変更した方が売却に有利になるという理由では、地目の変更が認められない可能性もあるので注意しましょう。
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農地を売却する際の手順
農地を売却する際の手順は、農地のまま売却する場合と転用して売却する場合を比べると多少異なる部分があります。
そのため、農地を売却する際は、農地のまま売却する、転用して売却するかを決めるほか、売却方法に応じた手順を事前に理解しておくことが重要です。
1.農地のまま売却する手順
1. 農地の買い手を探す→ 2. 売買契約を締結する→ 3. 農業委員会に売買許可申請を行う→ 4. 所有権移転請求権の仮登記を行う→ 5. 許可後に本登記と代金精算を行う
農地の売買は農業委員会の許可が必要ですが、許可が出るのに時間がかかるため、並行して売却を進めます。
農地の買い手を探すのは困難なので、不動産会社に仲介や農業委員会に斡旋を依頼します。
買い手が見つかった後、許可が出ることを条件とした売買契約を締結するとともに所有権移転請求権の仮登記を行えば、許可が出た後の手続きをスムーズに行うことが可能です。
申請の許可が出てからは、仮登記の本登記への切り替え、代金の精算を行うことで、農地の売却が完了します。
2.転用して売却する手順
1. 農地の買い手を探す→ 2. 売買契約を締結する→ 3. 農業委員会に相談する→ 4. 農業委員会または都道府県知事に転用許可申請を行う→ 5. 所有権移転請求権の仮登記を行う→ 6.許可後に本登記と代金精算を行う
不動産会社に仲介や農業委員会に斡旋を依頼する、買い手と許可が出ることを条件とした売買契約を締結するという流れは、農地のまま売却する場合と同様です。
その後の転用許可の申請については、農地の状況によって転⽤しようとする農地の所在する市町村の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出し、許可を受ける必要があります。
農地には独自のルールが適用されているため、宅地の売却と比較して様々な法的な制約があります。
農地のまま売却する場合、農地の地目を変更して売却する場合も、普通の売却とは手続きが異なるため、各売却方法の違いと手順をしっかりと理解した上で売却を進めることが重要です。
農地売却は通常の不動産売買と異なり法的な制約があります。売却を担当する不動産会社の手間も増えるため、農地売却の実績がある不動産会社を探す必要があります。
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