投資物件の売却の流れは、基本的にマイホームのような一般的な不動産の売却とほとんど同じです。
ただし、売却後に借主に対して賃貸人の地位承継通知を行う点が大きな特徴となります。借主に対しては事後に通知をすれば良く、事前の通知は不要です。
◇収益物件を売却するときの注意点とコツ◇
-借主とのトラブルは事前に解決しておく-
借主とのトラブルがある場合には、事前に解決しておくことが望ましいといえます。
理由としては、トラブルが原因で売却が困難になる恐れがあるからです。
借主とのトラブルとして典型的なものは、借主から賃料減額交渉を受けている、賃料を長期間払っていない借主がいる等があります。
借主とのトラブルは、購入希望者から質問を受けた場合には説明しなければならない内容です。
購入希望者は、借主とのトラブルを質問してくる可能性は十分にありますので、トラブルは未然に解決しておくことが適切といえます。
-検討資料一式を用意しておく-
収益物件の売却では、検討資料一式を用意しておくことが必須となります。
理由としては、収益物件は借主が専有部を専有中であるため、購入希望者が部屋の中を見られないからです。
【検討に必要な資料一式】
これらの資料はすべてコピーを取っておき、購入希望者から申し出があればすぐに渡せるように準備をしておきます。
検討資料は、購入希望者から守秘義務契約書を差し入れてもらってから渡すことが適切です。
なお、境界、越境に関して未解決事項がある場合には、売却前に解決しておくことが望ましいです。
-精算内容を理解しておく-
収益物件の売却では、精算内容を理解しておくことも望ましいといえます。
理由としては、収益物件の売却は精算項目が多く、場合によっては買主との話し合いで精算不要とする項目も存在するからです。
収益物件で精算する可能性のあるものは、以下のものが挙げられます。
【収益物件の精算項目】
収益物件の売却を行うと、敷金の返還債務は売主から買主へ引き継がれることになります。
敷金は、売主(貸主)が借主から預かっている額を売買代金から減額することで買主に承継します。
また、賃料は翌月分の賃料を前月に前払いで受け取っていることが通常です。
収益物件の売買では、売主が前払いでもらっている引渡日以降の部分を売買代金から減額することで買主に渡します。
収益物件の売買では、敷金と固定資産税および都市計画税、賃料および共益費は、精算が行われることが多いです。
一方で、付加使用料や共用部の水道光熱費の支払は、売却後に行う必要があり、少額で手続きも煩雑であることから、買主との話し合いで不要とすることもあります。
付加使用料とは、オフィスビル等で生じる専有部分で借主が使用した水道光熱費のことです。
実際には精算項目は不動産会社から指示があると思いますが、一部の精算行為を省略するか否かは最終的には売主と買主が判断すべき事項です。
適切な判断を下すためにも、まずは精算項目を知っておくことが望ましいといえます。
-建物に消費税が発生する-
収益物件の売却では、個人が売主であっても建物価格に消費税が発生します。
消費税は、個人でも課税事業者であれば納税義務があり、免税事業者であれば納税義務のない税金です。
課税事業者とは、基準期間における課税売上高が 1,000 万円を超える事業者のことを指します。
免税事業者とは、課税事業者に該当しない事業者のことです。
基準期間とは、個人事業主なら前々年、法人なら原則前々事業年度になります。
消費税は、課税事業者が預かった消費税から支払った消費税の差額を納める税金です。
収益物件は建物に消費税が生じますので、預かり消費税が発生することになります。
建物価格は相応に大きいため、預かり消費税も大きくなり、収益物件の売却時は納税しなければならない消費税も高額になりがちです。
そのため、売主が課税事業者である場合には、特に内税で売るか外税で売るかを注意する必要があります。
内税で売ると価格の中に結構な額の消費税が含まれてしまいますので、納税後の手残りの金額が大きく減ってしまうことになります。
-満室にしてから売る-
収益物件を売却するときは、満室にしてから売ることが望ましいといえます。
理由としては、満室で売らないと強い値引き交渉を受ける懸念が高いからです。
満室でない物件は、売却時に満室想定賃料を明示して売ることがよくあります。
購入希望者からすると、満室時に本当に想定賃料となるのかが不安に感じるところです。
投資家は空室部分の賃料を保守的に見たがるため、価格も低く見積もる傾向があります。
そのため、空室が発生している物件は、購入希望者から値引き交渉が入りやすいのです。
売却予定の物件で、なかなか埋まらない空室がある場合には、例えばフリーレントを使って早期に借主を決めておくという方法もあります。
※フリーレントとは、入居当初の数か月間の家賃を無料にするサービスのことです。
引渡時に賃料が発生するようにタイミングを合わせておけば、理想的な状態で売ることができます。
-売却は収益物件の売却実績が豊富な会社に依頼する-
売却は、収益物件の売却実績が豊富な会社に依頼することが望ましいといえます。
理由としては、収益物件の売却実績が豊富な会社は購入希望者として多くの投資家を抱えているからです。
投資家は、収益物件を専門的に取り扱っている会社を通じて物件をよく探しています。
収益物件の売却実績が豊富な会社は、複数の購入希望者にすぐに打診できることから早く売却でき、かつ、投資家同士に競争原理を働かせやすいため高く売却しやすいです。
また、収益物件の売却に慣れている不動産会社は、精算や売却後の賃貸人の地位承継通知等の手続きもスムーズに行ってくれます。
-金利の低い時期に売る-
収益物件を売るなら、金利の低い時期に売ることが望ましいといえます。
理由としては、金利の低い時期に売ると高く売却できるからです。
収益物件の価格は、収益還元法と呼ばれる計算方法によって決まります。
分子の期待利回りは金利と連動しており、金利が低い時期ほど投資家が期待する利回りも低下するため、結果的に収益物件の価格が上がるという仕組みです。
収益物件の売却手順は、価格査定から始まり、媒介契約の締結、売却活動の開始と続きます。
売却後に借主に対して、賃貸人の地位承継通知を行う点が最大の特徴です。
収益物件を売却するときの注意点としては、「満室にしてから売る」や「検討資料一式を用意しておく」等が挙げられます。
あやめ不動産は土地開発事業・農地・不動産の有効活用・相続対策・空き家の売却・事業用用地・マンション用地など多岐にわたり、
賃貸や管理等は取扱わないため不動産売買に特化した不動産業者になります。
お客さまのニーズに合わせて総合的にご提案します。まずは、お気軽にご相談ください。